动态与观点
- 引 言 -
房屋买卖过程中，在委托房产中介时，经常涉及“跳单”的问题，并由此引发争议。
对此法律是如何规定的，司法实践中又是如何把握的呢？如果只是初步磋商，没有与中介公司签订书面协议，符合认定“跳单”的条件吗？一旦被认定为“跳单”，法院一般如何确定中介费金额？本文将重点讨论以上问题。
- 探 讨 -
为了便于讨论，我们将可能涉及的主要问题概括如下：
一、如何认定“跳单”行为
《民法典》965条新增了有关“跳单”的规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人只直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
根据最高院民法典贯彻实施工作领导小组主编《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》的观点和《民法典》的相关规定，“跳单”违约的构成要件包括三方面：
1. 委托人接受了中介公司的服务
判断是否构成“跳单”，首先要看居间服务合同是否已生效，并且要看中介公司是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。
实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介公司，也可能同时委托多个中介公司。
在有多个中介公司的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介公司的服务，以及接受了哪个中介公司的服务。
2. 委托人利用了中介公司提供的信息机会或者媒介服务
按照中介合同约定，中介公司向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介公司提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。
实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介公司。这就需要准确判断委托方与相对方最终达成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服务。
需要注意的是，不能简单地以提供服务的时间先后来判断，还要结合服务的内容等具体情形。
3. 委托人绕开中介公司直接订立合同
委托人绕开中介公司直接订立合同，有三种表现形式：
一是委托人利用中介公司提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。
二是委托人利用中介公司提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介公司与合同相对方订立合同。
比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。
三是委托人将中介公司提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介公司的目的。
二、只是初步磋商，没有与中介公司签订书面协议，符合认定“跳单”的条件吗？
法律并未规定居间合同必须采用书面形式，委托人与居间人之间的口头约定，或者委托人实际接受了居间人提供的居间服务，均可认定居间合同已经成立。
但是，如果中介公司只是带领当事人看房、介绍房屋情况、预判交易成本等，从司法实践来看，一般认为系中介公司自愿向潜在客户提供交易信息咨询，以便于争取客户信任达成缔约合意。
此时尚处于缔约之前的前期磋商阶段，尚未明确确立居间服务合同关系。
“皮之不存毛将焉附”，在双方未成立居间服务合同关系的情况下，则中介方难以据此主张报酬（中介费）。
三、一旦被认定为“跳单”，法院一般如何确定中介费金额？
根据民法典委托人构成“跳单”行为的，应当向中介公司支付报酬。对于报酬的性质司法实践一般认为属于委托人应承担的违约责任。
而且在二手房买卖合同中，中介公司与委托人约定的报酬，需要中介公司履行一系列合同义务，包括提供有用的房源信息、带买方看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。
因此，当委托人“跳单”发生在看房之后，订立买卖合同之前时，中介公司仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付约定的全部报酬，违反权利义务一致的原则。
综上，如果双方约定了“跳单”的违约责任，则根据双方约定，如果过高，法院可以酌定降低；如果当事人没有约定的，法院可以考虑中介公司提供服务的程度，进行具体判断。
也就说，对于没有完成房屋买卖全部工作的中介服务，即使委托人被认定为“跳单”，也不会判决全额支付中介费，而只是酌情确定金额。
而且，在认定中介费金额（报酬）时，还要看中介方有没有促使买卖双方达成交易（具体表现为签订房屋买卖合同），以及房屋买卖流程进行到了哪个阶段等酌情确定。
四、相关案件法院裁判观点概述及典型案例分享
通过检索裁判文书网，笔者发现法院在评价委托人的行为是否构成“跳单”违约时，大多都将中介方所掌握的房源信息是否具有独家性作为一个重要参考要件，认定尺度相对较严。
这一点与2011年12月20日发布的1号指导案例的裁判要旨是一致的。
最高院认为，房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。
但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
另外，法院通常还要重点审查双方居间服务合同是否已生效以及中介方是否已经促成买卖双方签订房屋买卖合同等。
详见以下几个典型案例：
上海某1房地产经纪事务所与张某中介合同纠纷案
案号：(2021)沪0105民初13505号
审理法院：上海市长宁区人民法院
案例要旨：房源非独家委托的情况下，购房人接受不同中介公司的信息推介、进行房屋实地查看、询问房屋交易价格等，属于交易前期正常了解市场信息的过程，在此过程中，其享有自由选择中介公司进行房屋交易斡旋的权利。
中介公司向购房者提供看房服务、介绍房屋情况、预判交易成本等，系中介公司自愿向潜在客户提供交易信息咨询，以便于争取客户信任达成缔约合意。
此时尚处于缔约之前的前期磋商阶段，尚未明确确立中介委托服务关系。且购房人已实际支付了大部分中介费用，并未与出售方直接签订合同。故购房人的行为不构成“跳单”行为。
上海某2房地产经纪事务所与宋某居间合同纠纷上诉案
案号：(2009)沪一中民二(民)终字第2430号
审理法院：上海市第一中级人民法院
案例要旨：法院认为，中介公司虽然为购房者提供过看房服务，但仅凭该节事实不足以证明双方存在委托居间关系。
中介公司未与购房者签订书面的居间协议，也未提供除看房外的其他居间服务，其认为与购房者之间存在事实上的委托居间关系，该主张缺乏事实和法律依据。
双方既然不存在委托居间关系，中介公司要求购房者支付佣金的诉讼请求亦无依据。
上海某3房地产经纪有限公司与邵某、施某等房屋买卖合同纠纷案
案号：(2020)沪0112民初19996号
审理法院：上海市闵行区人民法院
案例要旨：买卖协议就涉案房屋的交易价格、付款方式、付款期限、过户期限、交房期限等交易条件作了明确约定，具备买卖合同的主要条款，买卖双方已签约，应当认定原告居间成功。
经中介公司居间成功后，仅时隔数日后买卖双方签订了解约协议。
但仅于次月中旬，就办理了涉案房屋产权过户手续，法院有理由相信，买卖双方解约协议并非双方的真实意思表示，仅是为了“跳中介”以规避向原告支付居间报酬的义务。
故本院认为，作为买卖双方，以“跳中介”的方式逃避向原告支付居间报酬的行为，存在主观恶意。
中介公司要求买卖双方分别向其支付居间报酬的请求，于法有据，予以支持。
同时，作为房地产居间方，按照行为惯例，除了促成交易双方的合同成立外，还需协助提供办理贷款手续、协助办理过户手续等相关义务，而事实上原告确实未开展上述工作，故本院酌情居间报酬金额按约定金额的80%计算。
北京某建筑咨询有限公司诉深圳某教育集团有限公司等中介合同纠纷案
案号：（2021）京01民终638号
审理法院：北京市第一中级人民法院
案例要旨：委托人与中介人成立中介合同后，委托人利用中介人提供的交易机会和媒介服务，最终与相对人订立了合同，故若双方如约履行居间合同，委托人应当对支付中介报酬有预期，支付报酬系其应履行的合同义务。
但委托人在接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同，实际上系一方面利用中介人提供的信息和服务，一方面又绕开中介人与相对人直接订立合同，使中介人得不到报酬，委托人以此方式不支付中介费的行为违背了诚信原则，不利于鼓励诚信交易，仍应按约向中介人支付相应的报酬。
- 结 语 -
最后需要指出的是，实务中中介公司为保障自己的合法权益，通常在中介合同中载明禁止委托人“跳单”的格式条款。
如果该格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或者排除对方主要权利以及未进行提示和说明等情形的，可主张该格式条款无效或不成为合同内容。
另一方面，委托人也应遵守诚实信用原则，不得随意“跳单”，否则法院也会认定该行为属于违约行为并判决承担相应的违约责任。
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