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【恒都时评】“以房养老”骗局重重,如何破解?

商业诉讼事业部 房地产与建设工程、基础设施专业组 刘雅纯 2018-03-01


一、“以房养老”骗局是如何骗走房屋的


1、以房养老骗局的套路


正版的“以房养老”是国家政府探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径推出的新举措,其法律依据是2014年7月1日《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》保监发〔2014〕53号,《指导意见》给“以房养老”下了明确的定义,即:“反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。”定义有几处要点,首先是规定了相关机构只能是保险公司,第二是老年人能够继续使用房屋,第三是养老金领取至老人身故,第四是老人身故后保险公司才能处置房产。


“以房养老”骗局的模式是骗子劝诱老年人用自己的房屋进行抵押贷款,承诺贷款本金交给他人理财,按月付息,短期收益后返还本金,老年人可以再用本金回赎房屋。为了实现骗取房屋的目的,还要求老年人在公证处签署借款合同、委托书和强制效力债权文书等文件,并在房屋登记机关办理抵押登记。将借款打入老年人账户后立即转出,短期向老年人支付利息后,将房产过户给第三人,并要求老年人迁出房屋。至此,老年人既丧失了房屋所有权又未获得本金和相应的利息。


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 2、骗局中涉及的法律关系


(1)老人与骗子1建立了抵押借款合同关系


根据《合同法》第二百一十条“自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时生效。” 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》  第九条 具有下列情形之一,可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件:“(一)以现金支付的,自借款人收到借款时;(二)以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的,自资金到达借款人账户时;(三)以票据交付的,自借款人依法取得票据权利时;(四)出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的,自借款人取得对该账户实际支配权时;(五)出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。”老人与骗子1签订了《借款合同》,骗子1向老人账户转入借款,《借款合同》已经生效,按照法律规定,老人应当按照合同约定,到期付清借款本金和利息。


(2)房屋成为借款担保物


根据《担保法》第三十八条:“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。” 第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。” 第四十二条“办理抵押物登记的部门如下(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;”老人办理房屋登记后,《借款合同》中关于房屋抵押的条款生效。


(3)经过公证的具有强制执行力的债权文书效力


根据《民事诉讼法》 第二百三十八条“对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书,一方当事人不履行的,对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行,受申请的人民法院应当执行。”赋予强制执行效力的债权文书可以不经诉讼,直接向法院申请强制执行。一旦完成公证,老人相当于放弃了对《借款合同》的诉讼权利。


(4)老人与骗子2不构成委托理财关系


骗子1欺骗老人,骗子2具有理财能力,诱骗老人将借款直接转入骗子2的账户,从表面上看,老人与骗子2形成了委托理财关系,但实际上,骗子2与老人并没有达成法律意义上的“合意”,因为骗子2的真实意思是骗取老人的钱财,而非为其理财,其实上也不可能为老人的利益进行了任何理财行为,其也不具备理财一方所应具备的相关资格,因此,从民法的角度看,骗子2的行为属于不当得利。应当返还钱款。


(5)老人与骗子3建立了委托关系


老人与骗子3出具了委托书,委托事项包括房屋抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取房款等权利,根据委托书,骗子3有权代老人办理委托事宜。


3、遇到骗局如何识别和防范


以上分析了“正版的以房养老”和“以房养老骗局”,用一下图表的方法对比二者,可以通过其中的不同来识别骗局。



正版的以房养老

以房养老骗局

相对方

保险机构

个人或公司

抵押权人

保险机构

个人或公司

领取收益时限

直至身故

短期(几个月或几年)

对房屋的权利

约定在老人身故前可以继续占有、使用、收益

没有相关约定

处置房屋的时间

老人身故后

老人不按期偿还借款时

签署合同类型

保险型合同

借款合同



二、如果已经深陷“以房养老”骗局如何破解


 “以房养老”骗局是经过精心策划的,一旦深陷其中想要挽回损失,存在很大的难度。受害者首先要做的就是向公安机关报案。从民事法律角度,也可以从以下几个方面考察。


1、从老年人的行为能力判断


根据《民法总则》 第二十二条“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”老年人尤其是到了一定高龄的人士,有可能发生脑退化,从而不具有完全的行为能力,如果有证据证明,老年人在签署相关的合同、委托书之时,已经出现脑退化疾病或本身出现过精神疾病,可以主张合同无效。


2、从公证机构的工作失误入手


根据《公证法》第二十七条第二款“公证机构受理公证申请后,应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果,并将告知内容记录存档。” 第三十九条“当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的,可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的,公证机构应当撤销该公证书并予以公告,该公证书自始无效;公证书有其他错误的,公证机构应当予以更正。”如果公证机构未履行告知义务,当事人可以申请撤销公证书。


3、申请人民法院不予执行债权文书


根据《公证法》 第三十七条“对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书,债务人不履行或者履行不适当的,债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。前款规定的债权文书确有错误的,人民法院裁定不予执行,并将裁定书送达双方当事人和公证机构。”根据上述规定,即使公证了债权文书,也可以申请人民法院裁定不予强制执行。


4、签署了放弃诉讼权利的文书,可以尝试向法院提起诉讼


对于预先放弃诉讼权利的行为,法律界仍存在不同的认识,但是根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定,约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的,人民法院不予认可。”可以推论预先放弃诉讼权利的约定无效。当事人仍可尝试向人民法院提起诉讼。


5、要求骗子3赔偿损失


根据《合同法》第四百零六条“有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。”骗子3以不合理的低价转让房产,当然属于故意造成委托人的损失,应当赔偿损失。


6、请求法院认定房屋买卖合同无效


根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”,如有过证据证明买房人与骗子3有串通,可以依据上述条款,向人民法院提起诉讼,请求认定合同无效。


7、要求骗子2返还钱款


根据《民法总则》 第一百二十二条“因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。”骗子2与老人没有形成真正的理财关系,构成不当得利。


综上,“以房养老”骗局的形式多变,过程中签署了众多的法律文书,涉及多重法律关系,且经过骗子的精心策划,受害者承受巨大损失的同时又失去了很多救济手段。在此提醒广大老年人,在签署文件的时候,一定要认真阅读,充分理解,再做决定,切不可过分相信他人。另外,一旦被骗,首先要寻求公安机关的帮助,同时也要积极起诉,通过民事诉讼途径尽量减少损失。


编辑:曹莉萍