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【恒都时评】长租公寓一旦爆仓,谁将是最大的受害者?

商业诉讼法律中心 合同与担保专业组 杜彦博 2018-08-29


近段时间以来,继房价暴涨之后,房租也开始节节攀升,直逼租房者的心理底线和承受极限,这让蜗居在城市的租房一族备感压力。是谁推高了租金?一时间众说纷纭,但舆论的矛头主要指向的是近年来在租房市场上叱咤风云的长租公寓。


“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景辉关于长租公寓的这番言论可谓一石激起千层浪,引发了公众对长租公寓风险的极大关注。有媒体报道,位于杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓已经宣告破产,四千多租户权益受损,正四处维权。那么,究竟何为长租公寓?长租公寓爆仓又何以有如此大的破坏力呢?


一、长租公寓的经营模式和涉及的法律关系


根据百度百科的解释,“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。


长租公寓的经营模式主要涉及四方参与主体:一是出租房屋的房东,二是自如、蛋壳这类房屋中介,三是承租房屋的租户,四是从事借贷业务的网贷平台。涉及的法律关系主要有三个,即“两租一贷”,具体来说:


一是房东与房屋中介之间的房屋租赁关系。房屋中介会先找到房东,承诺以高额租金长期租用房东的房屋,但房租不会一次性支付给房东,而是季付或月付,与房东建立长期的房屋租赁关系。


二是房屋中介与租户之间的房屋转租关系。拿到房源后,房屋中介会将房屋进行简单装修改造后转租给租户,与租户建立房屋转租关系。


三是租户与网贷平台之间的资金借贷关系。房屋中介在与租户建立转租关系的同时,会在租户同意甚至不知情的情况下引入一个网贷平台,指导租户甚至代租户与网贷平台建立资金借贷关系。网贷平台将租期内的全部租金以贷款方式发放给房屋中介,然后由租户按月以支付租金的名义向网贷平台还本付息。


在房屋中介经营正常的情况下,房东可以按时拿到可能比市场价还高的稳定租金,房屋中介可以获得充足的现金流,网贷平台可以赚取不菲的利息收入,经济状况紧张的租户则可以在一定程度上暂时缓解租金压力,各方均可得利。但是,房屋中介的资金链一旦断裂呢?房东将无法再按时拿到租期内的剩余租金,只能去向房屋中介催要或者去找租户收房,两条路无疑都很难走。租户则需一边面对房东收房的咄咄压力,一边又不得不继续向网贷平台还款,可谓“赔了夫人又折兵”。网贷平台同样不能幸免,因为在租户无力还款的情况下,网贷平台放出去的贷款将面临无法收回的风险。可见,“覆巢之下无完卵”,长租公寓一旦爆仓,房东、租户和网贷平台均不能幸免,但从法律的角度来看,谁又将是最大的受害者或者说最终的受害者呢?


二、长租公寓爆仓后的法律后果分析


有观点认为,长租公寓一旦爆仓,租户将会被房东赶出房屋,同时还必须继续向网贷平台还款,成为最大的受害者。主要理由是:租户与房屋中介之间以及房屋中介与房东之间是两个独立的法律关系,如果房屋中介不向房东交房租,房东有权解除双方之间的租赁关系并收回房屋。当房屋中介与房东之间的租赁关系解除后,房屋中介就失去了出租房屋的资格,而租户与房屋中介签订的租赁合同又不足以保证租户继续使用房屋,因此租户只能找房屋中介去索赔。有人据此建议,租户防范风险的唯一办法就是不在长租公寓租房,如果已经租了,那只能祈祷长租公寓在自己的租赁期内不爆仓。


笔者对上述观点不能苟同。笔者认为,长租公寓爆仓后,最大的受害者将是房东,而不是租户,主要理由有二:


其一,单就房屋中介与房东之间的房屋租赁关系而言,在房屋中介不再继续向房东履行支付租金义务的情况下,构成违约,房东有权解除双方之间的租赁关系并要求房屋中介返还房屋。但实际上,房东要求房屋中介返还房屋的请求不可能得到支持。因为房屋中介已经把房屋合法的转租出去了,其并不占有房屋,客观上返还不能。房东要想从房屋中介那儿收回房屋,只能等房屋中介先将房屋从租户手里收回来。这实际上也是无法实现的,因为租户已经通过网贷的方式向房屋中介支付了全部租金,在租户按期还款的情况下,房屋中介无权在租期届满前收回房屋。


其二,房东收回房屋还有一个办法,那就是以返还原物纠纷直接起诉租户腾退房屋,但这条路实际上也行不通。因为根据《物权法》第34条的规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。房东虽然是房屋的所有权人,但租户占有房屋并非无权占有,而是有权占有。房屋中介将房屋转租给租户是经房东同意的,属于合法转租,且租户已经通过网贷的方式支付了全部租金,因此租户享有在租赁期内使用房屋的权利,房东无权收回。


综合上述分析,笔者认为,即使长租公寓爆仓,租户仍然享有在租赁期内继续使用房屋的权利,只是其仍需继续承担向网贷平台还款的义务。长租公寓爆仓后,最大的受害者将是房东,因为房东只能等房屋中介与租户之间的转租合同期满后才有权收回房屋,而在此之前的房租损失,其只能向房屋中介索赔。


三、防范风险的建议


需要指出的是,长租公寓并非洪水猛兽,无须谈之色变。这种租房模式的存在和迅猛发展是市场选择的结果,必然有其合理性。长租公寓目前出现的种种弊端属于监管层面的问题,有待相关主管部门尽快出台应对措施,妥善处理。笔者在此仅针对房东和租户的风险防范提出几点建议:


(一)房东在选择房屋中介时,应尽量选择那些规模大、信誉好、经营规范的公司,因为这些公司实力雄厚,发生爆仓的风险相对较低。


(二)房东在与房屋中介签订租赁合同时,应尽量避免签一次性长期合同,这样即使房屋中介不能继续支付房租,自己受到的损失也不大。如果一定要签长期合同,可考虑先签一份短期合同并约定续签条款,待该份合同到期后再续签。


(三)房东应谨防高租金陷阱,不要被一些不良中介的高租金许诺迷惑,须知“天上没有掉下的馅饼”,高租金往往与高风险相伴,你贪图的只是对方许诺的高租金,但对方可能根本就没打算真的把租金给你。


(四)租户在租房时应保持高度警惕,认真阅读租赁合同,详细了解房屋状况,尤其要重点核实房屋中介是否有转租权以及转租权的剩余期限,避免租到权利存在瑕疵的问题房屋。


(五)租户如果有支付能力,应尽量避免网贷,尤其要防止在不知情的情况下“被网贷”,因为网贷不仅需额外支付利息,一旦还款不及时还会在征信系统留下不良记录,极端情况下甚至可能被追究违约责任,可谓得不偿失。


编辑:曹莉萍