借名买房法律分析及风险规避

恒都商业诉讼法律中心 房地产与建设工程、基础设施专业组 蒋月 2019-03-18

为打击炒房团,各地陆续出台各种限购政策。但上有政策、下有对策,在此情况下,个别购房者采用了"借名买房"的方式,那么这种方式又存在哪些风险?该如何解决呢?结合以下案例,加以分析说明。

 

一、案情介绍


案例一


异地经商的王某(本案被告)因不符合银行按揭购房条件,便同张某(本案原告)协商以张某的名义按揭购买某房地产公司开发的住房一套,张某同意。后张某以自己的名义与房地产公司签订了购房合同,购房一套价款500万元,同日与银行签订个人购房借款合同,银行为张某出具贷款凭证一份。上述合同签订后,王某支付了首付款及相关契税,但交款人和纳税人的名字均体现为张某。房地产公司按合同将房屋交付后,王某对房屋进行了装修入住至今,每月由王某以张某的名义按期向银行支付贷款。半年后,房管局向张某颁发了房屋所有权证。


2017年,原告张某向法院起诉,诉称自己以500万元价款购买的房屋,以口头约定借给被告王某居住,后索要多次,王某拒绝返还,请求法院判令其腾退房屋。对此,王某答辩:房屋是自己实际出资购买,张某仅为名义上的购房人。法庭经调查,证实房地产公司的收款收据存根上和银行贷款收据存根上留有王某交款的字样。张某承认当时确为代替王某购房。后法院判决驳回张某诉讼请求。

 

案例二


2009年,被告李某与原告赵某协商一致,以赵某的名义购买了位于北京市通州区房屋一套。该房屋系经济适用房,总价款100万元。同月,李某又以赵某(借款人)名义与工商银行某支行及房地产公司签订了《个人住房按揭合同》,借款85万元,用于购买上述房屋。2010年取得房屋所有权证书,登记的所有权人为赵某。房屋交付后,李某居住至今。


2015年,赵某向通州区法院起诉,称其以按揭方式购买了涉诉房产,委托李某代为管理诉争房屋,现要求李某腾房。对此,李某答辩:诉争房产是自己购买的,当时借用了赵某的身份证并以赵某名义购买。购房首付款、月供、税费、物业费、装修等均系李某支付,赵某无权就诉争房产主张所有权,请求判令驳回其诉讼请求,并提起反诉,要求确认李某为房屋所有权人并判令赵某配合办理房屋所有权变更登记手续。


法院经审理查明:诉争房产系经济适用住房,现登记在赵某名下,赵某已取得该房屋权属证书,但赵某并未支付任何费用也不持有任何用以购买房屋有关的合同、费用支付凭证等材料的原件。遂判决该房屋所有权归李某所有。赵某不服一审判决提起上诉,经审理,二审法院作出终审判决:判令李某将诉争房屋腾退并交还赵某。


二、法律分析


以上两个案例均为借名买房纠纷,但处理结果却截然不同,具体分析如下:


(一)定义


借名买房合同,是指购房人并非实际出资人,而是实际出资人借用被借名人名义与他人签订的房屋买卖合同。现实生活中,这种合同主要签署于一方不具备购房特定资格或想要转移财产、隐匿财产逃避债务等情形。


(二)借名买房合同的效力


借名买房合同作为合同的一种,其效力问题同样适用《民法通则》及《合同法》就合同效力的相关规定。同时,根据最高人民法院审理民商事合同纠纷案件的指导思想,判断合同效力时应“区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。”


如果强制性规定规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,应当认定合同无效。如案例二中的情形,被告李某不具备购买经济适用房的资格。经济适用房是政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的特定政策性住房。李某与赵某签订的借名买房合同违反了经济适用房相关法律规定,该合同符合《民法通则》第五十八条的规定“下列民事行为无效:(六)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。”所以,尽管李某实际支付了购房款及相关费用,也不能实际取得房屋产权。而被告赵某尽管没有出资,但其具有法定购房资格,以自己的名义签订了房屋买卖合同并依法登记为房屋产权人,符合房屋买卖合同的生效要件,最终取得房屋所有权。


如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,对于认定无效应慎重。如案例一中,王某虽不具有贷款资格,但其购房后通过自己的行为偿还了银行贷款。其与张某签订的借名买房合同实质为一种委托代理合同,张某购买诉争房屋是基于王某的委托,按照合同法的规定,张某作为受托人应当将处理委托事务所取得的财产转交委托人王某。二者之间的委托代理关系并未违反法律、法规效力性强制规定,发生纠纷时王某已还清贷款,借名买房违法状态已消除。因此,借名买房合同有效,王某可以取得房屋所有权。


(三)借名买房的风险规避及处理


借名买房存在着较高的风险,尤其是在房价快速上涨的今天,在巨大经济利益面前,名义购房人很容易反悔,如果实际出资人不能证明购房款由自己实际支付,极有可能导致自己人财两空。此外,若名义购房人因其他诉讼而被司法机关强制执行,其名下房产可能被查封、拍卖。鉴于以上法律风险,建议大家最好不要以借名形式购买房屋。


借名买房合同的效力在审判中并无统一裁判标准,自由裁量空间极大,对证据的要求也较高。在限购政策最为严格的北京,市级法院为了处理这类纠纷更是多次出台一系列审判指导意见。


如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(2010.12.13)第十六条“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”


《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》(2011.12.13)第九条“因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持。”


如不得已需要签订借名买房合同的,建议采取以下措施,以降低可能发生的风险:(1)双方就借名买房签订书面合同,对于委托事项、权限、权利义务、违约责任、争议解决等事项明确约定;(2)注意保存房产交易中的相关证据,尤其是可以证明实际出资、交付税费、物业费、装修费等各类发票、收据;(3)房地产开发商交付房屋后,尽快实际占有、入住使用该房屋;(4)待取得相应资格后,尽快与名义购房人办理产权转移登记手续。


另,借名买房合同因违反法律法规强制性规定被确认无效后,根据《合同法》的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 


《商品房与二手房纠纷实战案例:避免踏进购房陷阱的36计》


编辑:李晴晴