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恒都代理河南某集团房屋租赁合同纠纷案获得胜诉

2022-05-25
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- 本案亮点 -

在客户委托案件后,恒都律师一方面通过对重审一审胜诉的经验进行复盘、总结,另一方面对本案中双方当事人陈述、双方往来函件以及其他相关证据进行深入梳理,使得法院最终支持恒都律师主张的观点。

在本案承办过程中,因直接证明业主维权足以导致客户公司全面停业存在一定困难,故恒都律师团队注重从案件事实出发,着重挑选往来函件组成证据链条,以证明全面停业系行使不安抗辩权的合法行为而非违约,河南省高级人民法院最终支持了恒都律师团队的观点。

近日,恒都代理的河南某集团(以下简称客户公司)与河南某房地产开发有限公司(以下简称地产公司)、河南某物业管理有限公司(以下简称物业公司)房屋租赁合同纠纷重审二审案件,收到胜诉的民事判决书。河南省高级人民法院部分支持了恒都律师的主张,该案件取得最终的胜利。

- 案件基本情况 -

客户公司整体租赁地产公司、物业公司房屋共计692户,用于经营酒店、餐饮、超市等。事实上,上述房屋中的129户房屋属于个人业主,地产公司与物业公司在未取得个人业主授权的情况下,擅自将个人业主房屋在内的整体房屋出租给客户公司。

至2018年7月,个人业主起诉地产公司、物业公司和客户公司侵权责任纠纷一案作出二审判决,判令客户公司、地产公司、物业公司停止侵权,返还房屋。

基于案涉租赁标的物在使用效能上的不可分割性,客户公司与地产公司、物业公司之间的房屋租赁协议在客观上已无法继续履行,故客户公司将地产公司、物业公司诉至法院。

- 案件难点分析 -

1、举证难度大

个人业主闹事维权事件具有突发性和不确定性,虽然个人业主维权闹事给客户公司造成了较大的经济损失和声誉影响,但如何说服法院认定仅几次的闹事行为足以导致庞大的商场全面停业存在一定的困难。

2、实际租赁期限存在争议

客户公司多次表达放弃租赁屋内物品支配权,房屋内物品任由地产公司和物业公司处置的观点。但地产公司、物业公司仍多次发函要求客户公司腾空案涉房屋,其意在恶意取证,延长客户公司实际占有房屋时间。如何向法官证明客户公司实际退房时间也是恒都律师面临的一大挑战。

- 恒都律师主张 -

恒都律师在代理本案重审一审胜诉的基础上,重审二审中主要着重于以下几点进行主张:
1、从业主闹事维权的频率、客户公司租赁房屋的目的、事件发展的态势、客户公司全面停业是否恶意等方面全面论证业主堵门、起诉等事件足以导致客户公司全面停止经营,客户公司停止支付租金是行使抗辩权的合法行为,并非违约。
2、从客户公司实际租赁时间、业主闹事前的客户公司以往经营数据及租赁合同约定的租赁期限等方面,向地产公司、物业公司主张预期经营利润的损失。
3、地产公司、物业公司对于鉴定程序的拖延和阻挠,法院认定的装修装饰损失费较上诉人实际投入相差较大;其次,以另案生效判决对各方责任的划分,确定本案装修装饰损失承担的责任比例,加重了客户公司的责任。

- 重审二审裁判结果 -

重审二审法院河南省高级人民法院经审理认为:地产公司、物业公司应对租赁协议的解除承担违约责任,业主维权闹事及提起诉讼严重影响了客户公司对租赁房屋的使用收益,故客户公司行使不安抗辩权有事实及法律依据;地产公司、物业公司关于房屋返还的时间应以其最后一次告知书确定日期为准的理由与事实不符,故重审一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

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