动态与观点
- 引 言 -
最近新修订的《四川省物业管理条例》已发布，并于2022年5月1日生效，对此笔者向大家分享一个有意思的物业服务合同纠纷案例。
- 探 讨 -
01.基本案情
2009年8月8日，成都市A物业公司与张某签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。
2014年9月，B物业公司与A物业公司签订《物业管理移交协议》，约定由B公司接收全部物业管理事项和责任，B公司未与业主或业主委员会签署任何协议。
2015年5月B公司入驻小区，2017年6月小区业委会选聘C物业公司为小区提供物业服务，签署了《物业服务合同》并备案，随后业委会连续3次向B公司发布退场通知书。2019年B公司以被告没有交纳物业费诉至法院。
02.法院观点
一审法院认为，依据《合同法》第八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，权利概括转移须经合同相对方同意。本案中，A、B公司未经业委会同意单方将权利义务转移，并且B公司也没有与业委会签署《物业服务合同》，双方未成立合法有效的物业合同关系，因此B公司主张物业费，法院不予支持。
二审认为，虽然《物业管理移交协议》无效，B公司与业主委员会也未签署物业服务合同，但是综合全案依据公平原则，B公司2015年入驻向业主提供了服务，业主应适当支付费用，故支持了B公司部分物业费。
通过检索我们发现2019年至2021年间法院认定双方未建立物业服务合同关系的案件共31件，其中一审判决不支付物业费的13件而其中12件全部在二审改判，仅广州黄浦区法院作出的一审判决在二审中得以维持。
通过以上数据可以说明大多数法院认为虽然合同无效，但是物业公司事实上提供了物业服务，依据《民法典》第六条规定，遵循公平原则支持了公司物业费的主张。
03.笔者观点
结合到本案中笔者的观点与一审法院的观点一致，认为不应支持B公司收取物业费的请求，理由如下：
首先，从请求权基础来看，收取物业费的权利一般源于两个方面：
一是依据《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，物业公司可以基于与开发商签订的《前期物业服务合同》主张物业费。
二是依据《物业管理条例》第三十四条的规定物业公司与业主委员会签订书面《物业管理服务合同》，基于该合同收取物业费。
本案中，因B公司与A公司签订《物业管理移交协议》无效，所以前期物业服务合同的权利义务不能移转给B公司，则B公司失去了依据前期物业服务合同主张物业费的合同基础，又因业主委员会未与B公司签订合同，其也不能基于有效的《物业服务合同》收取物业费，按此推论B公司请求业主支付物业费的主张没有法律依据。
其次，从业主权利侵害的角度来看，B公司与A公司私自签订协议侵害了广大业主的知情权和选择权，B公司的行为与强买强卖类似，不应当得到鼓励。
最后，从公平正义的角度来看，众所周知现在的物业服务公司本身已经脱离了“服务”的性质更多的成了物业“管理”公司，本就比业主强势的多，那么强行提供物业服务的情况下主张物业费还能得到支持，更是助长了物业公司的气焰，不符合公平原则的应有之义。
综上所述，笔者认为不应当滥用公平原则，以和稀泥的方式解决该类纠纷，其实质是对业主知情权、选择权的侵害。
期待出台新的法律规范，以解决物业公司退场难、维护难、服务难的三大难题，让物业公司回归服务的属性上来。
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