动态与观点
- 引 言 -
近年来，随着房地产行业持续下行，部分房地产企业逐渐面临较大资金周转负担，而其名下的不动产，包括已出售但尚未办理过户登记手续的商品房在内，或将成为开发商主要的被执行财产，被开发商的外部债权人申请人民法院强制执行，用于偿还房产企业债务，这将导致商品房的购房者或将面临已购买房屋而最终无法取得所有权，甚至无房可住的境地。
为了保障购房者的生存权益以及居住利益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条赋予了商品房购房者以排除强制执行的权利。该条款列明了购房者排除债权人强制执行房屋的三个明确要件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
然而，由于涉房产纠纷对购房者而言的重大意义，以及案件现实情况的复杂多样性，现实中亦存在开发商利用该条款以阻却外部债权人强制执行、损害债权人利益的情况，且该条款本身也是对购房者生存权益的一种破格保护，使得围绕该条款产生的争议仍然屡见不鲜。该条款的认定关键即在于判断执行行为是否实质影响了购房者的生存利益，故人民法院对该条款第二项即案涉房屋为购房者的“唯一居住用房”的认定，系该条款的核心实质性适用条件。
本文主要针对司法实践中，执行异议司法解释第29条第二项，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”即案涉被执行的商品房是否为买受人唯一居住用房的认定标准进行归纳和梳理，以期加深对该条款的理解和把握。
- 探 讨 -
一、相关依据
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
① 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
② 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
③ 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2. 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条：
实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。
对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。
“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
二、司法实践中的判定标准
1. 如何认定“用于居住”？
根据前述规定，该条款中有两处“用于居住”：第一，要求所购案涉房屋的用途为“用于居住”；第二，同时要满足买受人名下无其他“用于居住”的房屋。
可见该条款的适用过程中，如何认定房屋系“用于居住”十分关键。根据最高人民法院相关判例的观点，认定“用于居住”的标准应为“政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质”。
案例索引
【（2018）最高法民申1409号】等80余份判决
最高人民法院认为：“房屋是否属于居住的标准是政府规划主管部门规划批准的房屋使用性质——《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，李××所购房屋性质为居住用房。故交行陕西分行提出的李××无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定李××所购房屋是居住用房。”
按照行政主管部门规划的房屋使用性质，大致可将商品房分为三大类，即纯居住用房、商住两用房以及纯商业或办公用房等非居住用房，其中居住用房应当认定为“用于居住”无任何争议，在前述案例中亦有所表述，而商住两用房、纯商业或办公用房等非居住用房能否被认定为“用于居住”则相对而言较难进行判定，笔者结合司法判例在此分别进行讨论：
① 商住两用房，能否认定为“用于居住”的房屋？
主流裁判观点：商住两用房可以被认定为“用于居住”的房屋
对于商住两用房能否认定为“用于居住”的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书中认为：“这里的‘用于居住’应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。”
同样地，《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书中认为：“商住两用房由于也具备居住属性，亦应当予以保护，可以参照适用该条规定。”
可见主流观点认为，商住两用房可以被认定为“用于居住”的房屋，该观点亦有大量的司法判例的支撑。具体包括：
案例索引
【（2019）最高法民再49号】
最高人民法院认为：“至于房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明陈某尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对陈某夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于住某公司享有的普通金钱债权，陈某的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。”
案例索引
【（2020）最高法民终972号】
最高人民法院认为：“郭某已经在案涉房产被查封前签订合法有效的书面买卖合同并支付全部房款，但在农商行大东支行金钱债权执行中，郭某名下还有其他两套房屋，商住两用房由于也具备居住属性，在本案案涉房产执行过程中以及就案涉房产提出执行异议时，其名下确有可以用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。”
少数裁判观点：商住两用房不属于一般意义上的居住用房，不能被认定为“用于居住”的房屋
实务中也存在相反观点，认为商住两用的“酒店”不属于一般意义上用于居住的房屋，不能适用该司法解释的规定排除债权人强制执行。
案例索引
【（2020）最高法民终1188号】
最高人民法院认为；“该司法解释第二十九条规定商品房买受人的债权能够排除基于金钱债权申请的强制执行，是立足于对买受人生存利益的保护，该买受人应当是消费者而不是经营者，买受人在被执行房屋所在地长期居住且名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。
本案中，关某购买的案涉房屋用途为‘酒店’，不是一般意义上用于居住的房屋，且在2018年10月执行异议被驳回、提起本案诉讼时，关某已于2016年5月27日取得了沈阳市铁西区房屋的所有权。
换而言之，即使案涉房屋已交付关某并用于生活居住，而不是用作‘酒店’经营，因关某名下有其他能够用于居住的房屋，关某基于商品房买卖法律关系对案涉房屋提出的权利主张，不属于法律及司法解释保护的范畴。”
但笔者认为，该案的认定过程中实际上系参考了个案因素，存在提起执行异议之诉时，买受人名下已有其他房屋用于居住的情况，并不完全否定商住两用房可作为排除强制执行的适格标的。
可见，人民法院对该条款的适用系进行实质审查，并综合考量案涉商住用房的执行是否实际上影响到了买受人的居住权益，这也更加符合民事案件审判中的公平原则。
② 纯商业、办公用房等能否被认定为“用于居住”的房屋？
现实生活中亦存在部分民事主体购买商业、办公乃至工业用房同时用于居住的情况，那么在此情况下，该房产能否认定为该条款中的唯一“居住用房”呢？结合笔者目前检索到的案例情况来看，商业、办公用房在司法实践中往往难以被认定为“用于居住”的房屋。相关判例包括：
案例索引
【（2021）最高法民申1134号】
最高人民法院认为：“案涉房屋的相关房屋产权证明上也载明规划用途为办公。以上证据足以证明案涉房屋性质并非住宅，韩某理应知道此事。即使韩某主张开发商对外宣传房屋为居住，房屋亦按照居家设计、其已开始装修并已办理水、电、煤气等相关手续，案涉房屋系用于自住，也不能改变该房屋原本并非住宅的性质。故二审判决对此事实的认定并无错误。”
案例索引
【（2021）最高法民终678号】
最高人民法院认为：“国某公司提交永宁县自然资源局出具的《永宁县自然资源局关于三沙源逸都花园六区S-05号楼规划情况的说明》明确写明案涉房屋所在的S-05号楼1-2层为‘商业建筑’。刘某提交的商品房买卖合同第3条第1款约定案涉房屋的用途为‘住宅’，但该合同第3条第3款及附件1房屋平面图、案涉房款收据均表明案涉房屋为‘商业用途’。二审庭审中，双方均认可案涉房屋所在的S-05号楼系小区临街的二层建筑，案涉房屋系一层3号房，房屋结构为单间。综合以上证据，可以认定案涉房屋系商铺。刘某主张其购买案涉房屋用于居住，案涉房屋应认定为住宅，没有事实和法律依据，本院不予支持。”
通过上述案例可见，行政规划中的纯商业、办公用房一般难以被认定为符合该条款的“居住用房”。
对此笔者认为，如一律依照行政规划中的房屋性质来认定房屋是否“用于居住”未免略显机械，该条款的设定系为实质性保障住房者的居住权益，为实现该立法目的则应更加全面的对“用于居住”进行实质审查，不应单以房屋性质为由排除该条款的适用。
众所周知，规则与生活实践不可避免的存在一定偏差，个案中的现实情况往往远比法律的预设更为多样化，相较于个案而言法律亦有其局限性、滞后性，故在法律适用的过程中更应综合各方利益平衡进行实质判断，以实现公平的利益分配，充分发挥法律的重要价值。
2. 如何认定“买受人名下无其他用于居住的房屋”？
判定是否符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”直接对应该条款所保障的核心权益，即是否影响商品房购房者的居住权，司法实践中对于该条款的把握亦是平衡各方利益、避免该条款丧失立法本意的重中之重，根据前述《九民纪要》中所表达的精神，司法实践中，人民法院对于所购房屋是否系属受该条款保护范畴的认定具有一定的自由裁量权，这也是在充分考虑到购房者社会生活所需的基础上进行的取舍，结合笔者检索到的相关案例，在认定该事实进行法律适用时，主要存在如下裁判观点，笔者从主体要素、时间要素、客观要素三个方面进行简要归纳和梳理：
① 主体要素：“买受人名下”的认定，需综合考虑买受人家庭成员人数，将其解释为扩大至买受人配偶及其未成年子女。
现阶段，综合我国房产市场需求及价格现状，房产的买卖往往系以家庭为单位，亦存在多处房产分别登记在不同家庭成员名下的情况，实际上，即使购房者自身名下并无房产，如其配偶名下有满足生活所需的房产，亦能保障其居住权不受损害，故人民法院在认定“买受人名下”需综合考虑买受人家庭成员人数，将其解释为扩大至买受人配偶及其未成年子女。相关判例包括：
案例索引
【（2021）最高法民申6083号】
最高人民法院认为：“对‘买受人名下’应当作宽泛的理解，案外人系成年人的，需满足其本人及其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。故对于杜某是否满足《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的条件，应结合登记在杜花甫丈夫杨绍刚名下房屋的面积等因素一并考虑，作出案涉住房在面积上是否仍然属于满足基本居住需要的判断。原审法院对登记在杨绍刚名下房屋面积未予查明的情况下，直接认定购买案涉房屋仍然属于满足基本居住需要，事实依据不足。”
案例索引
【（2021）最高法民申6052号】
最高人民法院认为：“本案中，甘某的儿子杨某已成年，另一儿子杨*未成年；长垣市房产管理中心房产查询显示：甘某、杨*名下无登记房产，甘某的配偶杨某茂名下有一套147.7平方米的登记房产。结合其家庭成员人数及杨某茂名下房产面积等事实，原审法院认定甘某购买案涉房屋仍然属于满足家庭基本居住需要，符合《执行异议与复议规定》第二十九条第二项的条件，并无不当。甘某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，银某公司的再审申请不能成立，本院不予支持。”
② 时间要素：无其他居住用房“时间节点”的认定，目前仍无统一标准，需结合个案进行综合判断
实践中，存在消费者购买新房后出售旧房以保证资金周转的情况，在此情况下，购房者可能在购置争议房产时名下有其他用于居住的房屋，但在购置房产以后将原有的旧房出售，此时对“唯一居住用房”的时间节点的判定则十分重要，然而，针对该问题，司法实践中暂未形成统一意见。对此主要存在如下裁判观点：
裁判观点一：有观点认为“无其他用于居住房屋”的时间节点应为“提出异议时”
案例索引
【（2020）最高法民终735号】
最高人民法院认为：“刘某与宏某公司在案涉房屋查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付了超过百分之五十的购房款，宏某公司亦向其开具了案涉房屋购房款的增值税发票。刘某购买的案涉房屋设计用途为住宅，刘某购买案涉房屋时虽处于婚姻存续期间，周某名下另有三套房屋，但刘某与周某于2014年5月离婚后，原登记在周某名下的三套房屋均归周某所有，截至一审法院审理期间该三处房屋仍登记于周某名下。
刘某于2019年7月8日提出执行异议时，其名下并无其他可用于居住的房屋。故刘某符合前述第二十九条关于‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’的情形。”
裁判观点二：也有观点认为，该时间节点应为购买房屋时
案例索引
【（2019）最高法民申1476号】
最高人民法院认为：“吉某于2008年8月25日购买案涉商品房时，其名下有本溪市明山区永新街食品栋10层8单元14号建筑面积160.39平方米的房屋，吉某在二审庭审中亦认可在购买案涉房产时有用于居住的房屋。虽然吉某于2012年12月3日经公证出售了其名下原有住房，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项并没有限定‘买受人名下无其他用于居住的房屋’条件的时间节点，该条件应包括买受人购买争议房屋时无其他用于居住的房屋的情形。
吉某购买案涉房屋时，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件。”
但该观点一定程度上属个案判断，且商品房消费者在购买后将原有的房屋出售用于偿还新房购房款的情况并不少见，该行为亦系基于买受人正常的居住需求，如若因购房时有房即排除保护，则将可能因购房者以旧换新的基本需求，而导致商品房消费者陷于无房可住的境地，有违立法本意。
③ 客观要素：“所购房屋的面积”对认定唯一居住用房存在较大影响，该条款仅保障购房者的基本生活所需
裁判观点一：买受人购买“度假型、豪华型、投资性、经营型”房屋不符合“无其他用于居住房屋”的要件。
本条款对居住权的特殊保障系针对购房者的基本生活需求，而不能用于满足超出基本生活所需的奢侈需求，故最高人民法院在相关判例中指出，买受人购买“度假型、豪华型、投资性、经营型”房屋不符合“无其他用于居住房屋”的要件。一定程度上亦是基于立法本意的考虑而对该条款进行的缩小解释。相关判例包括：
案例索引
【（2020）最高法民终1201号】等系列案件
最高人民法院认为：“此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案潘某受让的案涉房产为300多平方米的别墅，从使用功能上看，明显不涉及生存权的保护问题，潘某二审提交其在沂南县无其他用于居住的房产的证据并不足以证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。”
裁判观点二：买受人名下有房屋，但房屋面积在合理范围内仍属于满足基本生活所需的，符合“无其他用于居住房屋”的要件。
该观点亦系《九民纪要》第125条所表达的基本内容，是对保障居住权的实质性考量，人民法院在认定时需结合当地基本经济情况，认定过程中存在一定的自由裁量空间。相关判例包括：
案例索引
【 （2021）最高法民申7772号】
最高人民法院认为：“截至2017年7月12日，经北海市不动产登记中心查询，钟某名下有一套房屋，面积为68.2平方米。尽管钟某作为商品房消费者名下已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，可以理解为符合前述司法解释规定的精神。由此，结合钟某提交的中国建设银行贷款转存凭证、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行现金交款单、鸿某公司收据等证据材料，基本可以认定钟某作为购房消费者针对案涉房屋提出的执行异议符合前述司法解释规定的情形。”
案例索引
【（2021）最高法民申1341号】
最高人民法院认为：“胡某名下虽有一套房屋，但面积仅为58.79平方米，因不能满足基本居住需要，胡某才从亨某公司处购买了案涉房产中面积为18.32平方米一间以改善居住条件。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条关于‘商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神’的规定，胡某符合上述规定的情形。”
- 结 语 -
综合上述分析可见，人民法院在审理案涉纠纷的过程中，对该条款的认定一般系进行实质性审查，笔者在此将司法实践对该问题的认定标准简要总结如下：
针对“用于居住”这一要件的认定，司法实践中主要以行政主管部门规划确定的房屋性质为准，结合个案进行判断，其中居住用房应当认定为“用于居住”，商住两用房结合具体情况，可以被认定为“用于居住”，而商业、办公、工业等用房则难以被认定为“用于居住”的房屋。
针对“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一要件的认定，可从三个角度出发：从主体要素上讲，需将“买受人名下”扩大至配偶及未成年子女进行整体判断；从时间要素上讲，目前并无统一时间节点的认定，实践中对于以旧换新的问题以哪个时间节点认定唯一居住用房仍存在争议，需法官行使自由裁量权，结合具体案情综合分析认定；从客观要素上讲，所购房屋面积应限于满足特定地区范围内的基本生活所需。
综上所述，人民法院对该条款的适用系从根本上考量是否涉及购房者生存权的保障问题，并结合个案具体情况进行综合判断，而非简单、机械的仅基于形式上购房者名下是否有其他房产来进行认定。
同时，在一定程度上人民法院对此享有自由裁量权。其背后的法理正是在于，该司法解释的规定已经是对购房者权益的一种破格保护，实质上在利益平衡原则的角度下，已经一定程度上削减了其他债权人的权益，故在审查时需要更加严谨，以达到该条款的保护目的，同时使得判决结果更加准确、公正，符合比例原则。
最后，本文仅在现有研究结论及司法裁判的基础上，针对司法实践中“购房者唯一居住用房”的认定加以汇总、归纳和整理，并提出自己的观点，针对相关问题如有新的观点、裁判规则或是特殊案例，笔者将继续进行更加深入的学习和研究和探讨，争取厘清相关问题，以供交流和参考。本文所表达的观点并非司法裁判处理相关问题的既定结论，司法实践中仍要结合具体案件事实进行分析。
- 本文作者 -
免责声明：本文仅为分享、交流、学习之目的，不代表恒都律师事务所的法律意见或对法律的解读，任何组织或个人均不应以本文全部或部分内容作为决策依据，因此造成的后果将由行为人自行负责。
