动态与观点
- 引 言 -
购房人断供、银行催收与开发商承担担保责任，这三者在近期又成为社会热点之一，短时间内笔者承办了多起商品房购房人断供，银行起诉要求购房人偿还贷款、开发商对此承担连带保证责任的案件。笔者通过代理开发商处理该类案件，对该类案件涉及的法律关系、法律规定和判例等进行了研究。
基于此，笔者将前期学习和研究的成果进行梳理和对实践中司法观点进行分析，希望通过本篇文章，能够对该类案件中开发商的阶段性担保责任问题总结出处理该类案件的法律逻辑和实践经验，为今后处理该类案件进行指导和交流经验之用。
- 探 讨 -
一、问题的提出
注意事项
商品房预售合同中，购房人在银行办理按揭贷款时，其所购房屋通常还不具备办证条件，继而贷款银行也无法在放款时获得正式的房屋抵押权证。由此，银行为降低其贷款风险，通常要求开发商为购房人的贷款向银行提供阶段性保证责任。
关于担保期限的合同约定一般表述为 “自保证合同生效之日起至办理完毕抵押房屋的产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于贷款银行之日止”或其他类似表述。通过相关合同条款可以看出，开发商的保证期间要以购房人为贷款银行办理完毕抵押权证作为结束的标志。在抵押登记办理完成后，银行可以通过抵押权来保障债权实现，开发商的保证责任也因此免除。
问题提出
若购房人逾期偿还按揭贷款而断供的，在房屋没有办理完毕抵押权证的情况下，承担阶段性担保的开发商、提供按揭贷款的银行分别通过何种路径维护自身权益，各方有可能承担的责任为何？
注：本篇就预购商品房而言，且仅对购房人断供构成合同违约引发开发商或者银行作为原告起诉主张权利的情形进行研究。
二、法律关系厘清
商品房担保贷款中，包含三方主体、三种法律关系。
三方主体分别是借款人（担保人、买受人），贷款人（担保权人、银行），保证人（出卖人）；三种合同关系分别是出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系、买受人与银行之间的担保贷款合同关系、出卖人与银行之间的保证合同关系。
三、不同诉讼法律关系下的开发商阶段性担保责任承担
开发商作为原告起诉
① 诉讼说明
购房人断供违约前提下，开发商承担保证责任的，如逾期还贷情况已经达到《商品房预售合同》约定的解除条件，开发商且已经履行相应的解除通知义务而购房人不予解除《商品房预售合同》的，开发商可诉至法院要求解除合同并要求支付为其偿还的贷款本息及相关费用。
② 诉请基础
开发商此时起诉依据的是《商品房预售合同》，被告主体为购房人。故两者之间诉争的法律关系为商品房预售合同关系，案由通常为商品房预售合同纠纷。
③ 阶段性保证责任承担
在该情形下，房屋仅办理了抵押预告登记，且此时房屋尚未交付，不具备办理正式抵押本登记的条件。因此，开发商的阶段性担保责任尚未免除，开发商诉请解除合同要求购房人支付其偿还的贷款本息且被法院支持的，开发商仍需对剩余全部贷款本息向银行承担保证责任，偿还剩余贷款以收回房屋。
又因开发商据此获得了房屋，通过追回房屋实现了与购房人支付房款的折抵。即通过追回房屋的形式向购房人进行了追偿。
贷款银行作为原告起诉
① 诉讼说明
购房人逾期偿还银行按揭贷款，违反了《个人购房担保借款合同》的约定。此时，银行将购房人、开发商作为被告一同提起诉讼，要求购房人偿还借款且解除合同，并要求开发商作为保证人对该借款承担连带清偿责任。
② 诉请基础
银行依据《个人购房担保借款合同》将为购房而借款的购房人、提供担保的开发商一同作为被告提起诉讼，此时三者之间分别存在借贷法律关系、担保法律关系，案由为金融借款合同纠纷。
③ 阶段性保证责任承担
因为《个人购房担保借款合同》中对于开发商承担阶段性担保的保证期间约定较为明确，即为办理抵押本登记为享有对借款人购买的房屋优先受偿权利的时间节点。因此，抵押本登记的设立与否将决定开发商是否承担阶段性担保责任。
但实践中，引发银行要求开发商承担对借款人的借款连带责任的纠纷又存在不同情形需要分别判断分析。
情形一：购房人原因导致未能办理或不配合办理抵押本登记的，银行取得抵押权，开发商连带保证责任免除
某置业公司、某银行公司青岛分行金融借款合同纠纷
青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终3723号
法院观点：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
本案中，某置业公司提交的证据能够证明涉案的房地已具备办理产权登记及正式抵押登记的条件，系因王某林、王某的原因导致未办理正式抵押登记。故在原审法院判决中信银行对王某林、王某抵押的鲁（2017）青岛市不动产证明第xxxx号不动产登记证明项下的财产处分所得的价款优先受偿的情况下，某置业公司的阶段性担保责任应予免除。
刘某、某置业公司与某银行公司青岛分行金融借款合同纠纷
青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终8922号
法院观点：阶段性担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。
本案中，某置业公司已经提交证据证明其履行了相关义务，涉案房产未能正式办理产权登记及抵押登记的原因系由于涉案房产被另案查封，故某置业公司对于未能完成抵押登记不存在过错，其阶段性担保责任应当予以免除，故对于某置业公司的上诉主张，本院依法予以支持。
某银行公司青岛城阳支行、某置业公司等金融借款合同纠纷
青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终14885号
法院观点：案涉建筑物符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定情形，案涉房屋已达交付条件的，实际具备办理所有权登记证明及正式抵押权登记的条件，开发商又尽到了向李某、张某办理交付手续等通知义务的，开发商在案涉房屋交付过程中不存在过错。
本案中，涉案的房地已具备办理产权登记及正式抵押登记的条件，系因李某、张某的原因导致未办理正式抵押登记。故某银行公司青岛城阳支行对于坐落于青岛市城阳区户房产变卖价款享有优先受偿权，某置业公司的保证责任予以免除。
情形二：开发商原因导致未能办理抵押本登记，银行享有优先受偿的权利，且开发商的连带责任不免除
某银行公司温州分行与某房开公司、潘某金融借款合同纠纷
温州市中级人民法院（2015）浙温商终字第929号
法院观点：开发商阶段性担保的保证期间限于购房人抵押贷款合同生效至房屋竣工办理产权登记和他项权证时止，在商品房竣工交付购房人办理产权证后，开发商的连带责任保证即终止，银行期房按揭权转为现房抵押权。
涉案《个人住房借款合同》《贷款及保证承诺书》亦对此有明确约定。涉案商品房已经进行了抵押权预告登记，且未能推进至本登记的原因并非由债权人的原因所造成，预抵押登记财产又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，故赋予银行对登记财产享有优先受偿权，以保护银行按揭市场金融秩序，但最后银行能否实际如期取得物的担保权利即期房按揭权转化为现房抵押权存在不确定性。
同时，阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续，而涉案房产未能正式办理产权登记的原因系由于某房开公司未能与建筑商办理竣工验收结算手续。因此，原判免除某房开公司的保证责任既不符合合同约定，也有悖于阶段性担保的合同目的，加重了债权人在抵押权预告登记存续期间的债权清偿风险，应予纠正。
情形三：银行原因怠于办理抵押预告登记，开发商阶段性担保责任免除
某银行公司江阴分行与某房产、陶某等金融借款合同纠纷二审民事判决书
无锡市中级人民法院（2021）苏02民终2500号
法院观点：某银行公司江阴分行怠于办理预告抵押登记，等于无限延长保证人某房产的保证期间，致使某房产承担超出案涉合同项下合理预期的经营风险，扩大了某房产的合同责任，有违担保法的精神及诚实信用原则，亦违背了阶段性保证的应有之意，构成《中华人民共和国合同法》第四十五条所规定的“不正当地阻止条件成就”，故某房产解除连带责任保证。
某银行公司江阴分行主张预告登记及抵押登记的义务均应由某房产承担，其并未提供充分证据予以证明，该院对此不予采纳，其主张某房产对陶某的债务承担连带清偿责任，无事实及法律依据，依法不予支持。
四、实务承办要点
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第52条对抵押权预告登记的优先受偿效力进行了规定，即已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，抵押权预告登记权利人对抵押财产优先受偿，抵押权自预告登记之日起设立。
该司法解释施行后，具备上述条文规定情形的，开发商的段性担保责任免于承担似乎逐渐成为法院主流观点。但在类似案件的承办中，结合法条规定，也应从以下方面进行诉讼要点的审查：
是否已经完成建筑物所有权首次登记
只有办理了所有权首次登记，预购人才能办理所有权首次转移登记并最终取得商品房的所有权；办理了所有权首次转移登记，商品房上的抵押权预告登记才能转为抵押权本登记。因此，所有权首次登记是适用该条的前提。
是否存在房屋抵押预告登记失效情形
抵押预告登记失效应通过《民法典》第221条进行审查，具体为“自能够进行不动产登记之日”起90日内未申请不动产抵押权登记。抵押预告登记一般涉及三方主体，即开发商、买受人和预告登记权利人，因此对于该失效日的起算时间点不应机械的理解。
预购商品房预告登记中商品房已经建成并且办理了首次登记、开发商提供办理转移登记材料等可视为具备办理抵押本登记的条件，预告登记权利人应在此条件具备的90日内申请办理抵押本登记。因此，对于抵押预告登记失效起始时间的判断，应从前述办理条件是否已具备即此时能够办理或转为不动产抵押权登记之时进行计算。
强调开发商的相关义务是否完全履行
根据《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第78条第2款的规定，完成房屋所有权转移登记后，当事人才能申请将抵押预告登记转为抵押权登记。因此，先完成所有权转移登记才能进行抵押权登记，而房屋在交付之前，是否能够进行所有权登记的主动权往往掌握开发商手中。
此时，在涉及类似预购商品房的金融借款合同纠纷案件中，审理法院会重点审查开发商是否完全履行了相应的办理产权证的通知义务等。否则，如若开发商未能完全履行相应义务且购房人不知晓涉案房屋能够办理产权证的，法院据此可能认定最终影响办理涉案房屋抵押本登记的初始原因在于开发商，而判定开发商的保证责任不能免除。
- 本文作者 -
免责声明：本文仅为分享、交流、学习之目的，不代表恒都律师事务所的法律意见或对法律的解读，任何组织或个人均不应以本文全部或部分内容作为决策依据，因此造成的后果将由行为人自行负责。
