动态与观点
- 前言 -
房产证即《房屋所有权证》，是房屋所有人依法占有、使用、处分房屋的有效凭证。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行转让。 但是在实际的房产交易市场中，存在诸多因素导致房屋所有人尚未取得房产证或无法取得房产证而进行交易的情况，那么这些交易是否受法律保护？所签订的《房屋转让合同》是否有效？此问题对于很多卖房者及买房者来说是非常关注，笔者对此是持肯定的观点。 - 探讨 - 我们先来看一个最高院的案例，李佰雄与刘光华房屋买卖合同纠纷再审案件【案号：（2017）最高法民再87号】，李佰雄（买方）与刘光华（卖方）签订有《房屋转让协议》，涉案房屋几经转让和法院裁定由刘光华所有，但是一直未办理房屋过户手续，房屋仍登记在其他主体名下。李佰雄起诉请求确认《房屋转让协议》有效并要求刘光华协助办理过户手续，而刘光华反诉请求确认《房屋转让协议》无效并要求李佰雄支付房屋使用费。 李佰雄一审获得支持，但是在二审阶段、以及经广东省人民检察院两次抗诉后由深圳中院和广东高院再审后的观点，均认为涉案《房屋转让协议》因不符合《城市房地产管理法》、《物权法》的有关规定而被认定为无效。 李佰雄坚持向最高法院申诉后，其诉讼请求才最终得以获得支持，最高法院审理认为签订《房屋转让协议》时，刘光华系案涉房屋的所有权人，《房屋转让协议》也并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不属于《合同法》第五十二条（《民法典》第一百五十三条）所规定的无效情形，且房屋登记、审批程序并非《房屋转让协议》生效的条件，故认定《房屋转让协议》合法有效。 该案的审理经过可谓坎坷，审理结果可谓颠覆，但此案很好的统一了类似案件的裁判标准，对本文主题的问题也有了明确的肯定答案，即房屋所有人在未取得房屋所有权证书的情况下将房屋进行转让所签订的《房屋转让合同》是合法有效的。 原《合同法》第五十二条第（五）项（《民法典》第一百五十三条）规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“强制性规定”应是指效力性强制性规定。而所谓效力强制性规定一般是指该强制性规定明确规定了违反的后果是合同无效，或者虽然没有规定违反的后果是合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将产生损害国家利益和社会公共利益的后果的，亦属于效力性强制性规定。与之相对的是管理强制性规定，即法律、行政法规的强制性规定仅是为了行政管理或纪律管理需要。 《城市房地产管理法》第三十八条规定 “下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。该条规定并未明确规定违反的后果是合同无效，且即使违反该规定继续履行《房屋转让合同》，也不存在侵害国家利益和社会公共利益的情况。故《城市房地产管理法》第三十八条的规定不属于效力强制性规定，而是基于行政管理的管理性强制性规定。故违反该条规定并不属于原《合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，即使未取得房产证所签订的《房屋转让合同》仍然是合法有效。这个观点也在很多省高院的判例中也得到了印证，如： 湖南高院（2020）湘民申0018号案件“申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。”浙江高院（2019）浙民申4850号案件“《城市房地产管理法》相关规定系管理性规定而非效力性强制规定，违反该规定并不导致合同无效。”四川高院（2019）川民申4532号案件“《城市房地产管理法》第三十八条第（六）的规定，非旨在否定买卖合同的法律效力。《房屋买卖合同》签订时案涉房屋虽未办理权属证书，但不影响该合同的合法有效性。”北京高院（2014）高民申字第1693号案件“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，不属于合同效力性强制性规定”等。 另外，从物权效力和合同效力区分的原则来看，未办理房产登记或未取得房屋所有权证书仅代表未获得物权法上的权属依据，不发生不动产物权的变更。但根据《民法典》第二百一十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可知，债权合同的效力是独立的，是否登记取得房产证书对债权合同的效力不产生影响，《房屋转让合同》在满足合同成立生效的要件后自然有效。 - 结语 - 由上分析和相关案例可知，房屋所有人在尚未取得或无法取得房屋所有权证书，但是基于真实的意思表示与他人所签订的《房屋转让合同》是合法有效的，双方应当诚信履行。 虽然《房屋转让合同》有效，但购买没有房产证的房屋还是存在很大的纠纷风险。比如再进行转卖时无法办理过户，无法对房屋进行抵押获得融资，在办理房屋拆迁补偿、房屋继承或赠与手续时也会面临障碍等。 在此，笔者还是要提醒广大购房者，在购房时要充分了解涉案房屋权属情况，确认卖房人是否享有处分权，是否已取得房屋所有权证书以及是否可以办理房屋所有权的变更登记，毕竟买房非小事，诉讼非易事，自是要慎之又慎。
