动态与观点
- 前言 -
随着我国房地产调控政策的不断出台，购房者的购房资格受到了较大的限制，一些购房者为了买房会借用其他有资格的人的身份进行购房，并将房屋登记在他人名下，这种情况多发生在亲戚、朋友等较亲密的关系人之间，但房价的增长也考验着人与人之间的关系，有些房屋登记人不仅不同意将房屋再过户至出资人名下，很有可能会拿着不动产权登记证书而主张自己是房屋所有人，更有甚者会要求出资人腾退房屋。
这种情况下，出资人能否要回房产，又该怎么样要回？下面，就从案由及诉讼请求、诉讼时效几方面入手，厘清问题。
问题一：案由及诉讼请求
实际购房人即借名人欲通过诉讼要回房产，那么首先应当明确案由，进而明确诉讼请求。如果以“借名买房”为关键字在Alpha进行检索，可检索到9719条结果，其中合同纠纷类案由下有4040件，物权纠纷类案由下有3701件，其他民事案由包括了婚姻家庭、继承纠纷、不当得利等。
由此可见，由借名买房所引发的纠纷案件类型多样，但主要集中在“物权确认纠纷”和“合同纠纷”两类。
一、以何种案由提起诉讼为宜？
“物权确认纠纷”系基于案涉房屋不动产的属性，依据《民法典》第二百三十四条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。实际借名人希望通过该诉讼让法院明确其享有房屋的所有权，进而对抗出名人物权登记的效力。如前述检索结果，进一步限定检索条件为“案由:物权确认纠纷；地域:北京市；裁判结果包含:确认”可得21个结果。
从检索结果来看，关于房屋所有权的归属法院判决存在两种截然不同的态度：
一种是，即使双方存在借名买房的合同关系，但在未依约履行并办理所有权转移登记之前，认定出名人为案涉房屋的所有权人，借名人可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。持此观点的案例包括（2014）昌民初字第06225号、（2014）一中民终字第3981号、（2014）朝民初字第15113号、（2014）昌民初字第06217号、（2014）昌民初字第06217号、（2014）昌民初字第01606号、（2015）一中民终字第4412号、（2016）京0101民初19153号。
另一种是，借名买房合同关系成立，确认借名人为案涉房屋所有权人。持此观点的案例包括：（2018）京0113民初23716号、（2020）京0117民初2199号、（2015）通民初字第5443号。
由上述检索结果可以看出，较多的判例是认为从物权登记公示的效力来看，出名人是涉案房屋的所有权人，借名人与出名人之间是一种合同关系，借名人有权要求出名人依约履行房屋的变更登记，但并不能直接取得所有权。这种观点可称之为“债权说”，即认为出名人与借名人关于房屋所有权归属的约定是一种债权的法律关系，只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。
而另一种观点则是认为当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，出名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，借名人应享有房屋所有权，这种观点可称之为“物权说”。
两种观点虽均有案例支持，但很明显“债权说”占据主导，物权与债权的二分论是涉及不动产纠纷案件中的主流法律观点，可以有效的解决合同效力问题和不动产的归属问题。
北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定：“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
广东高院也是持“债权说”的观点，在2017年发布的《广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条指明“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”
因此，实际购房人欲要回其出资的房产，可以与出名人之间的相关协议，提起合同纠纷之诉为宜。
二、诉讼请求如何确定？
案由确定了，如何确定诉讼请求。根据前述分析，在“债权说”理论下，出名人作为不动产登记人，法院确认其为不动产的所有权人，借名人主张享有房屋所有权将不会被支持，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》（京高法发[2010]458号）第十五条规定， “当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”
因此，诉讼请求应确定为“判令出名人依据协议协助办理房屋所有权转移登记手续”。
问题二：诉讼时效是否有限制？
既然是属于合同纠纷，是否要适用“三年”诉讼时效的规定。在借名买房纠纷案件中，往往都是很多年以后双方才会发生争议，这种情况下是否存在因为已过诉讼时效而无法要回房屋的情况。同样检索了北京地区的案例：
北京高院审理的（2020）京民申1418号案件认为“关于徐青的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。法律规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中，徐青所主张陈新协助过户的请求权属于其对涉案房屋所享有的物权，而非债权，因此徐青的请求并不受诉讼时效的限制。”
北京高院审理的（2019）京民申4858号案件认为“因双方并未明确约定办理产权过户登记时间，现并无证据显示在方平明确要求向生洲办理过户的情况下向生洲表示拒绝，且办理房屋所有权登记具有物权性质，故方平提起本案诉讼并未超过诉讼时效。”
北京高院审理的（2019）京民申344号案件认为“双方在签订《房地产合作投资协议》后又签订《协议书》，均未确定履行期限，根据随时履行的原则，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，故陈斌起诉时并未超过诉讼时效期间。”
从上述案例的观点可知，虽然三个案例均驳回了对方关于诉讼时效的抗辩，但是理由却并不完全相同，1418号案件是从物权的属性而认为不受诉讼时效的限制，344号案件是从债权的属性而认为未超过时效期间，这也侧面反映了借名买房“物权说”与“债权说”目前仍存有争议的情况，但不管如何，上述三个案例都为借名人应对时效问题提供了两个方向：一是诉请房屋所有权的变更具有物权性而不适用诉讼时效；另一个是因双方并未明确约定办理产权过户登记时间，诉讼时效应从借名人明确要求变更登记时起算。
- 结语 -
“借名买房”看似简单，实则内涵甚广，涉及了物权和债权这两大民事权利义务关系的理论内核，而且又与我们日常生活实际紧密相关，存在大量的司法裁判实例。
结合前文，从起诉角度建议：在借名人有充分证据证明借名买房关系成立的情况下，可提起合同纠纷，请求判令出名人协助办理房屋所有权变更登记，从而帮助借名人取回房产。
