动态与观点
一 案件速览
对于河南海韵置业集团有限公司与河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司因“国际花园裙楼租赁”引发的数十起系列侵权纠纷案件，郑州中院作出“海韵公司与天鹰房地产、天鹰物业未经所有权人同意，私自出承租房屋构成共同侵权，应承担连带责任”的判决。恒都接受海韵公司委托，确定了以天鹰房地产、天鹰物业为被告提起追偿权诉讼的策略，从而实现海韵公司作为连带责任人在向所有权人承担赔偿责任后，其自身损失也能够追回的目的。
二 案情简介
2015年12月31日，海韵公司与天鹰房地产、天鹰物业签订了《租赁协议书》，约定天鹰房地产公司将锦江国际花园裙楼出租给海韵公司，用于办公、餐饮、住宿、商业、服务业经营；租赁期限15年。协议签订后，海韵公司除支付了200万元的合同保证金、每月按时支付租金外，还投入了3700万元对承租房屋进行装修。然而在2017年10月时，海韵公司陆续收到十多份传票，被告知房屋所有权人提起了要求海韵公司以及天鹰房地产、天鹰物业返还承租房屋并赔偿占有损失的诉讼。至此海韵公司才知晓其承租的花园裙楼中，有部分房屋是天鹰房产公司在未经所有权人同意情况下擅自出租的。案件经郑州中院终审审理后，判令海韵公司与天鹰房产公司、天鹰物业公司返还房屋，并连带向房屋所有权人支付至腾退之日的租金损失。判决作出后，海韵公司作为被执行人独自承担了判决书中确定的赔偿金额。尔后，恒都律师接受委托，在详细分析法院判定海韵公司承担共同侵权责任的依据、全面梳理客户海韵公司提供的证据材料的基础上，确定了以天鹰房地产、天鹰物业为被告提起追偿权诉讼的策略。最终法院支持了海韵公司的追偿权主张，判令天鹰房地产、天鹰物业向海韵公司承担赔偿责任，进而有效避免海韵公司的经济损失继续扩大，并在一定程度上减轻了对海韵公司商誉的不利影响。
三 本案亮点
1. 海韵公司承租房屋时，是否尽到了审核房屋实际权属状况的义务？
海韵公司承租案涉花园楼时，已尽到审核义务，其对侵害所有权的行为无主观过错。海韵公司承租的涉案房屋共有692套，其中没有委托天鹰房产公司、天鹰物业公司对外出租的房屋共有28套。由于该28套房屋零散分布在692套房屋中，如若要求海韵公司逐一对692套房屋权属进行核查，是过分加重海韵公司的注意义务，明显超出了海韵公司合理审查义务的范畴。而且在海韵公司与天鹰房地产、天鹰物业于2015年12月31日签订的《协议书》，明确约定“天鹰物业公司委托天鹰房产公司将个人业主所有的103套房屋出租给海韵公司，天鹰物业承诺该103套房屋已经个人业主委托出租，同时天鹰物业有权委托天鹰房产对该103套房产出租”；而后在三方签订的《租赁协议中》，天鹰物业和天鹰房地产在协议第二条“签约原则和主旨”中也明确“甲方合法合规持有的商业物业租赁业务”。
2.海韵公司从未拖欠无权处分人——海韵房地产的租金时，其向所有权人承担损失赔偿责任后，能否从无权处分人获得全部追偿？
由于海韵公司自与天鹰房地产、天鹰物业签订案涉《租赁协议书》后，海韵公司均按照协议约定向天鹰房地产、天鹰物业履行了支付房屋租金以及物业费的义务，直至小业主在海韵公司经营的酒店拉横幅、上大锁的方式阻拦使用。因此在海韵公司按约向天鹰房地产、天鹰物业支付租金的情况下，天鹰房地产、天鹰物业应当向房屋所有权人承担支付租金损失的责任。否则，在海韵公司足额向天鹰房地产、天鹰物业支付房屋租金，在海韵公司向房屋所有权人全部承担赔偿责任的事实下，如果海韵公司不能从天鹰房地产公司、天鹰物业公司处获得全部追偿，那么将出现天鹰房地产、天鹰物业因其擅自出租房屋侵权行为而获利的不公正结果。因此在天鹰房产公司、天鹰物业公司违背承诺，故意隐瞒无权出租的事实，导致海韵公司独自向业主承担侵权损害责任的情况下，海韵公司有权向被上诉人全部追偿。
四 恒都工作
1.在了解客户需求后，恒都迅速组成律师团队，组织多次内部讨论，明确相关法律事实及证据。
2.恒都律师在详细分析法院判定海韵公司承担共同侵权责任的依据、全面梳理客户海韵公司提供的证据材料的基础上，确定了以天鹰房地产、天鹰物业为被告提起追偿权诉讼的策略。
3.恒都律师通过详细分析合同等相关证据材料，针对海韵公司承租案涉花园楼时，是否已尽到审核义务，以及海韵公司是否有权向被上诉人全部追偿等问题，提供了相关的建议和法律意见。
4.恒都律师就各项合同的证据进行了有力质证，就是否已尽到审核义务据理力争，最终法院认可了我方的代理观点。
五 结语
恒都律师始终坚持“以成就客户为中心”的原则，依靠专业的素养及强大的律师团队，不断攻坚，能够准确抓住每一个疑难案件的争议点和突破点，并制定周密的诉讼方案，从而确保我们每一个服务客户的合法利益都能够得到切实维护和保障。
本案专业团队
