动态与观点
随着“一带一路”倡议的不断推进，东南亚已成为中国企业海外发展的首选区域，而柬埔寨凭借其独特的投资优势，备受关注。跨境投资不仅仅是资金的输出，更涉及法律、税务和文化等多方面的复杂挑战。恒都拥有一支精通中柬双语、熟悉柬埔寨法律实务的专业团队。我们与柬埔寨当地顶尖信托公司及政府部门建立了长期稳定的战略合作关系，能够为中国企业提供从投资架构设计、尽职调查、土地资产确权到争议解决的全方位法律服务。为此，我们特别推出“柬埔寨跨境投资法律实务”系列文章，旨在深入解析实务中的关键问题，为投资者提供切实可行的法律指导。
柬埔寨跨境投资法律实务问题简析：代持篇
近年来，随着“一带一路”倡议的深入推进，柬埔寨凭借其优惠的税收政策、宽松的投资环境及地缘优势，成为中国中小企业出海投资的热土。然而，繁荣之下暗礁丛生。不同于欧美成熟法律体系的高透明度与可预测性，柬埔寨跨境投资领域的法律实务往往呈现出法律与实践脱节、司法机制欠透明、信息不对称等特点，因而投资者很容易在公司股权搭建、资产确权、工程建设、纠纷解决机制等关键环节埋下定时炸弹，一旦爆发，往往面临维权无门、资产尽失的困境。本文结合近年恒都服务赴柬投资客户的实务经验，简析在柬投资常见的法律实务问题，并提供框架式的法律建议，以期为中国企业“走出去”保驾护航。
鉴于出海柬埔寨的中小企业以制造业为主，低廉的价格和广阔的增值前景，吸引了无数企业家在柬埔寨购置土地、建设自有厂房。然而，柬埔寨的《宪法》第44条及《土地法》的排他性规定已经明确：只有柬埔寨籍自然人或法人方可拥有土地所有权。即使中国投资者通过设立公司的形式获取土地所有权，也最多只能占股49%，柬埔寨籍股东必须持有超过51%的股权，处于绝对控股地位。由此，催生了柬埔寨长期以来盛行的“资产代持”现象——既有土地所有权的代持，也有公司股权的代持。这种看似便捷的变通之举，实则游走于法律边缘，蕴含着巨大的不确定性。
一、土地代持的法律风险
当中国投资者因无法直接取得土地所有权而把土地登记在柬埔寨籍代持人名下时，就已经埋下了几大法律风险，且这些风险往往具有不可逆转性。
（一）代持协议无效，代持人实质失控
柬埔寨的土地管理实行“登记主义”，根据柬埔寨2001年《土地法》及《民法典》的相关规定，登记在土地硬卡（Hard Title）上的权利人（“代持人”）具有绝对的公信力。即便双方签署了完备的《代持协议》，该协议在司法实务中常因规避《宪法》和《土地法》等强制性禁止性规定而被认定为“具有非法目的”或“违反公共秩序”，从而导致代持协议无效，无法产生预期的法律约束力 。
因此，《代持协议》在巨大的利益面前往往沦为君子协定，对于被代持人而言不具有实质性约束，无法成为保护其权利或权益的基石，被代持人作为真实权利人的主张难以得到当地法院的支持。
（二）代持人背信弃义，私自处置资产
在代持模式下，一旦发生道德滑坡，那么所有的法律风险都将兑现为财产损失。当代持人私自将土地进行抵押或者转让，第三方基于硬卡的登记，有充分的依据信赖代持人就是所有权人，构成法律上的善意取得。交易达成后，被代持人作为投资者将无法撤销并追回土地，只能转向代持人主张违约或赔偿，而此时代持人往往已转移款项或无力偿还。
（三）代持人陷入困境，土地被强制执行
除了代持人背信弃义，私自处置资产以外，土地代持的风险还包括代持人个人债务风险及人身意外风险。一旦代持人陷入债务纠纷，被法院强制执行，那么登记在其名下的土地将被视为代持人的资产而进入司法拍卖程序，所得价款用于偿还其个人债务，被代持人作为投资者无权主张排除执行。
同理，在代持人离婚甚至死亡的情况下，其名下的土地极易被作为其个人资产被查封、分割或继承 ，投资者的真实出资将在复杂的家庭纠纷中被彻底忽视。
二、股权代持的法律风险
部分投资者认为：相比让柬埔寨人直接代持土地，通过合资成立公司的形式持有土地更为安全、可靠，认为公司法人财产制能起到隔离风险的作用。其实不然，在柬埔寨人代持公司股权（土地登记在公司名下）的情形下，上述风险并未消除。
（一）公司控制权问题
首先，在柬埔寨《商业公司法》的框架下，持有51%以上股权的股东在普通决议中具有压倒性优势，甚至可以单方面决定公司日常经营事项 。即使公司转让资产的手续更为繁杂，也不能完全阻遏多数股东通过单方决议的形式处置公司名下资产，或者利用表决权优势修改公司章程、更换法定代表人，从而彻底架空实际投资人的控制权。
（二）股权转让难题
其次，股权代持容易，转让、退股难，极易陷入“进退维谷”的僵局。根据柬埔寨《商业企业法》的相关规定，私人有限公司的股份转让依法受到严格限制，具体限制条件通常由公司章程自行约定。在实务中，如果章程未做特殊保护性约定，那么柬埔寨商业部在办理变更登记时，往往会要求公司提交由全体或绝对多数股东签字的决议。此外，柬埔寨商业部在办理工商变更程序时，为了确保程序合规、避免后期权属纠纷，通常会要求公司提交一份由全体股东签字确认的股东会决议或转让核准文件。也就是说，后续股权的转让，必须经过代持人的同意，这无疑为将来资产变现埋下了隐患；一旦代持人拒不配合，投资人将面临无法退出、资产被锁死的窘境。
三、柬埔寨持有土地的可行方案
对于正在或者已经购置柬埔寨土地的投资人来说，为了避免资产代持所引发的法律风险，打破“代人理财”的困局，有如下几种更好的持有方案：
方案一、资产信托
为了吸引外商投资，柬埔寨在2019年1月2日颁布了《信托法》，逐步引入了成熟的信托制度，为外国投资者合法持有土地带来了转机。通过设立信托的方式，可以安全、合法、有效地将资产的所有权和受益权剥离开来。比如，在土地收购过程中，外国投资人可以设立一个土地信托项目，直接将土地从卖方过户到持有官方信托牌照的信托公司名下，领取信托证书，通过信托享有对土地的最终受益权。
这一方案的优势在于：在柬埔寨，信托公司是持有官方合规牌照，受到国家信托监管局严格监管的专业机构。其资信远高于个体代持人，消除了个人代持所产生的道德风险，且信托财产具有破产隔离功能，即使信托公司倒闭，土地也不属于其破产财产；同时，根据《信托法》的规定和信托协议的约定，信托公司仅作为土地持有人，不得擅自处置资产，资产所产生的一切收益均属于受益权人，且投资人可指定信托的后续受益人。这种“所有权与受益权分离”的结构，既不违反柬埔寨法律对土地所有权的限制，又在确保了投资人对资产的实际控制权。
方案二、长期租赁
根据柬埔寨《民法典》第244条，合约期限在15年及以上的租赁即为永久租赁。与普通租约相比，土地一旦进入永久租赁状态，承租人即对该土地享有受法律保护的用益物权，可以在柬埔寨国土部办理登记，取得政府发放的长期租赁证书，从而对抗土地所有权人及第三方 。
根据柬埔寨《民法典》第252条至253条的规定，承租人可以在不经过地主同意的情况下，将其名下的长期租赁权转让给第三方，或者由其继承人继承，也可以用长期租约设立抵押，极大地保障了资产的流动性。
在该方案下，虽然外国投资人无法取得土地硬卡，但也能够满足基本的投资和用地需要，不失为一种低成本的折衷方案。但需注意，投资人在签署长期租赁协议时，应明确约定土地所有权人违约的惩罚性条款，以防土地所有人中途毁约收回土地。
方案三、获取柬籍
柬埔寨并不禁止双重国籍。因此，外国投资人可以通过入籍程序，获取柬埔寨国籍，从而作为柬埔寨人合法持有土地所有权，从根本上解决持有资格的问题。需要注意的是，根据柬埔寨内政部2025年12月1日生效的实施细则，无论是投资入籍还是捐赠入籍，财务门槛都显著提高，而且周期较长，对申请人的资历审查也更为严格。此外，中国公民加入其他国籍，可能引发国家对于双重国籍的识别和监管，根据中国《国籍法》规定，中国不承认中国公民具有双重国籍，因此此举可能导致投资人丧失中国国籍及相关便利，建议谨慎选择，并提前咨询专业法律意见以评估综合影响。
四、结语
跨境投资，法律保障先行。代持问题只是柬埔寨投资实践中的一部分，实际操作中还有许多细节需要通过严谨的法律文件和合规程序来落实。我们建议中国投资者在进行重大资产配置前，务必寻求专业法律支持，避免因小失大。未来，恒都律师事务所将结合丰富的实务经验，持续推出关于柬埔寨投资税务筹划、劳工合规、工程建设纠纷解决等系列专题文章，全面解析柬埔寨投资法律全景，敬请关注。
