恒都法研丨《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》重点条款之系列解读（六）

2026-07-08

浏览量

恒都法研长(3).jpg

2025年6月29日，最高人民法院颁布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（简称“《建工司法解释二》”），6月30日正式施行。

北京恒都律师事务所深耕房地产与建设工程领域，重点打造全国房地产与建设工程专业委员会，经过多年发展，恒都汇聚了众多优秀的建设工程专业合伙人和律师，他们在建设工程领域积累了丰富的实务经验和商业经验。

恒都全国房地产与建设工程专业委员会对《建工司法解释二》重点条款进行逐条解读，供大家讨论和研习。若您需要完整版解读内容或者需要深入沟通交流相关实务前沿问题，请联系何根平主任。

第十四条建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。

建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。

一、条文主旨

本条是关于建设工程施工合同解除或无效后质保金预留基数及起算期限的规定。

二、实务争议

（一）建设工程施工合同有效，建设工程施工合同解除时，主流实务观点认为工程质量保证金的基数应以发包人应向承包人支付的工程价款为准。

1、最高人民法院（2019）最高法民终940号

裁判要旨：故杭州建工诉请解除双方签订的《建设工程施工合同》有事实依据，一审法院予以支持。关于杭州建工主张不应缴纳质量保证金1408220.74元（工程实际结算价为46940691.20元）。本院认为，依照《建设工程施工合同》的约定，杭州建工应当按照案涉工程价款3%的比例缴纳工程质量保证金。虽然案涉工程未完工，但杭州建工的保修义务并不因此免除。杭州建工称项目后续工程并非由其完成，工程何时竣工其无法控制，以竣工验收作为质量保证金退还条件将导致其实际难以取回工程质量保证金。针对这一问题，一审判决已明确将2018年9月14日工程移交时间作为工程保修起算时间，大理汇宁应自此时起根据《建设合同施工合同》的约定于3年内分期退还。故杭州建工关于工程质量保证金退还时间无法确定的理由不能成立。

2、最高人民法院（2020）最高法民终337号

裁判要旨：本院认为，质保金条款属于结算条款，合同解除不影响质保金条款效力，因此在合同约定的条件满足时，工程质量保证金才应返还施工方。虽然案涉工程未完工，但福建九鼎的质量保修义务并不因此免除。根据《建设工程施工合同》中《工程质量保修书》之约定，工程质量保修金按实际完成工程结算总价款5%扣留5年，案涉工程于2016年1月8日完成主体封顶，至今工程未竣工验收，也未交付使用，质量保修期尚未届满，故福建九鼎主张质保金不应扣除的理由不能成立。

（二）建设工程施工合同有效，建设工程施工合同解除时，工程质量保证金预留期限的起算点应如何认定，实务中有不同的观点。

（1）部分观点认为应从工程实际竣工日期起算。

最高人民法院（2021）最高法民终340号

裁判要旨：本院认为，质量保证金是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。与承包人的法定质量保修义务不同，质量保证金条款依赖于双方当事人的约定。建设工程质量保证金对应的是“缺陷责任期”，而非保修期。缺陷责任期是承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金的除外）的期限，自工程实际竣工日期起计算。

（2）部分观点认为应从工程移交时间起算。

最高人民法院（2019）最高法民终940号

（3）部分观点认为应从工程竣工验收合格之日起算。

最高人民法院（2022）最高法民终63号

裁判要旨：我国实行强制性建设工程质量保修制度，即便合同解除，承包人仍应按照法律规定或合同约定承担保修义务，合同解除不影响保修金条款的效力。一审对此说理不当，本院予以纠正。案涉建设工程施工合同约定“工程竣工验收合格两年后30个工作日内累计支付至竣工验收结算总价的97%，剩余3%作为保修金，保修责任按国家规定的质量保修期。”该保修金实际系工程质量保证金，总承包合同未明确约定具体返还期限，应按《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第八条第一款第二项规定，自竣工验收之日满二年返还。案涉工程2019年10月29日竣工验收认可工程合格，一审判决作出时已满二年，一审判决保修金应全部返还并无不当。

（4）部分观点认为应从承包人退场之日起算。

最高人民法院（2020）最高法民终1113号

裁判要旨：本案双方所约定预留的实际是质量保证金。质量保证金作为工程款的一部分，预留最长不应超过2年。现杭建工公司撤离工地已经超过2年，中广发公司应向杭建工公司返还上述质保金。

（三）建设工程施工合同无效，工程未竣工承包人中途退场，发包人能否主张预留工程质保金，在实务中存在争议。

1、部分观点认为建设工程施工合同无效，质保金条款亦无效，发包人无权主张预留工程质保金，质保金应随工程款一并支付。

（1）最高人民法院（2019）最高法民终750号

裁判要旨：关于质保金返还问题，因案涉施工合同无效，质保金条款亦无效，合同中关于质保金扣留比例及返还时间的约定，对合同当事人不具有法律约束力。美亚公司依据合同约定主张扣留质保金不能成立，案涉工程价款质保金应随工程款一并返还。一审法院判决美亚公司按照合同约定返还质保金不当，本院予以纠正。

（2）最高人民法院（2021）最高法民申7266号

裁判要旨：因违反招投标的相关规定，2014年12月30日《建设工程施工合同》无效。在该合同无效的情况下，原判决未参照该合同中关于质保金扣留比例及返还时间的约定认定工程款，并无不当。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条的规定，当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年，承包人有权要求发包人返还工程质量保修金。案涉工程完成竣工验收至今已满二年，原判决在认定工程款时未扣除质保金，符合司法解释的上述规定。综上，合盛湟中分公司关于扣除保修金的再审申请理由不成立，本院不予支持。

（3）最高人民法院（2018）最高法民终846号

裁判要旨：关于约定5%质量保证金应否从工程价款中扣除问题。本院认为，根据《建设工程质量保证金管理办法》第二条第一款规定：“质量保证金为发包人与承包人在建设施工合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”质量保证金的交纳和返还应依当事人约定。本案中，各方当事人对于一审判决认定案涉五份建设工程施工合同无效均无异议。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉五份建设工程施工合同无效，故双方关于在工程结算价款中预留5%质量保证金的约定亦无效。一审判决按双方合同约定预留结算价款5%质量保证金缺乏合同和法律依据，显属不当，本院予以纠正。

2、主流观点认为建设工程施工合同无效，不影响质保金条款的效力，工程质保金应参考合同约定的比例，按照发包人应付承包人的工程价款为基数计算。

（1）最高人民法院（2019）最高法民终354号

裁判要旨：根据《建设工程施工合同纠纷司法解释》第一条规定，建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的，建设工程施工合同应认定无效。故案涉双方依据中标文件签订的《施工合同》及之后的《补充协议》均应属无效合同。根据《施工合同》的《工程质量保修书》约定，案涉工程的质保金为合同价款的5%（法院认定按照应付工程款为基数），基础、主体工程执行国家规定的设计使用年限，质保金分两次付清，第二年末付4%，第五年末付1%。但因案涉工程交付之后，煤田灭火局及阳光绿岛公司已付工程款尚未达到95%，不存在扣南通四建公司质保金的问题，且案涉工程从交付至今，质保期早已届满，煤田灭火局及阳光绿岛公司亦不应再扣质保金，故一审判决就质保金问题处理正确。煤田灭火局上诉认为质保期从实际竣工之日起算，案涉工程因地下负二层房心回填部分至今未完成，工程并未竣工，工程保修期并未起算。经审查，就房心回填问题，该局法定代表人在该函上备注表示，同意地下负二层主楼的房心不回填，今后留作它用。同时，在工程竣工验收时，煤田灭火局就该问题亦未提出异议，并表示合同所约定的工作内容均已完成。据此，煤田灭火局该上诉理由不能成立，本院不予支持。

（2）最高人民法院（2020）最高法民终483号

裁判要旨：本院认为，建设工程司法解释一第一条第一款规定，承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的建设工程施工合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定认定无效。本案中，双方约定了各项工程的质量保修期，并约定质量保证金为合同造价的4％，在工程竣工结算时预留，土建、安装、防水工程各自保修期限到期后，按造价比例自保修期满后14天内分别无息退还承包人。其他保修项目由承包人负责直至保修期满后无息退还，地下车库工程预留质量保证金待质保期满后30日内，一次性付清。2015年4月7日，凯创公司收回工程，质量缺陷责任期应自此日起计算。按照《建设工程质量保证金管理办法》的规定，以及双方的约定，截至一审判决作出时间2019年12月27日，本案各项工程均已过保修期，已扣留的质量保证金应予退还，并支付保修金利息。

（四）建设工程施工合同无效，工程未竣工承包人中途退场，工程质量保证金预留期限的起算点应如何认定，实务中有不同的观点。

1、部分观点认为应从工程交付之日起算。

最高人民法院（2020）最高法民终483号

2、部分观点认为应从工程实际竣工之日起算。

云南省高级人民法院（2019）云民终967号

裁判要旨：本院认为，双方签订的《工程质量保修书》约定质保期为二年，从工程实际竣工之日起算，而陈焕开与俊腾达公司于2017年4月25日签订《补充协议》，约定双方一致同意于2017年11月30日完成验收工作（含初验和终验），但2017年11月30日双方并未验收，故质保期尚未开始起算，质保金尚不具备退还的条件，待工程竣工验收质保期届满后双方另行处理，陈焕开该项上诉请求不能成立，本院不予支持。

三、条文理解

《建工司法解释一》第17条规定：“有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；

（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；

（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。”

《建工司法解释一》第17条对建设工程施工合同解除或无效后，质保金基数应当如何计算以及质保金期限应当自何时起算未予明确，在司法实践中也存在争议。

本条回应实务争议，明确规定合同解除或无效时，质保金应以承包人应得工程价款或折价补偿款为基数计算。建设工程施工合同解除时，工程质量保证金预留期限从承包人退场时起算；合同在承包人退场后解除的，从合同解除时起算。建设工程施工合同无效且工程未完工，工程质量保证金预留期限从承包人退场时起算；承包人退场后，人民法院认定合同无效的，从判决生效时起算。

第十五条建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。

承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。

一、条文主旨

本条是关于合同解除后承包人拒不退场时发包人权利保护的规定。

二、实务争议

合同解除后，承包人拒绝移交施工现场和施工资料的，发包人能否向人民法院起诉要求承包人移交施工现场和施工资料，实务中存在争议。

1、部分观点认为合同解除后发包人有权请求承包人及时移交施工现场、施工资料，且法院可以先行判决。

最高人民法院（2021）最高法民申5098号

裁判要旨：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。鉴于系争施工合同已经解除，且本案后续审理所需的司法鉴定工作已经完成现场勘验的情况下，中建二局继续占有施工场地已无必要，且系争工程项目已经停工达一年之久，只有尽快完成场地交接，才能启动后续施工，防止已完工程出现质量问题，防止双方的损失继续扩大。因此，一审法院认定系争施工合同解除原因的事实已经查明，完成场地交接有利于双方当事人，亦不会影响本案后续审理，应当进行先行判决。天安金谷公司主张对于确认合同解除及场地返还的诉讼请求进行先行判决，具有事实与法律依据，予以支持。鉴于中建二局关于继续履行合同的反诉请求与天安金谷公司确认合同解除的诉讼请求相对应，一并予以先行处理。在合同解除后，中建二局应当按约返还其所占用的场地。根据双方一致确认，中建二局现控制着系争工程施工现场并占用了部分邻近场地，故一审法院认定其应当从天安金谷公司取得土地使用权的地块上整体撤离。最高院认为原审法院在本案一部分事实已经清楚的基础上作出先行判决，符合法律规定。

2、部分观点认为合同解除后发包人无权请求承包人移交施工现场、施工资料，发包人应先支付工程款，承包人才有移交义务。

陕西省高级人民法院（2021）陕民终616号

裁判要旨：但案涉合同已解除，世融公司尚未将海洲公司施工完毕的工程所对应的价款支付完毕，此情况下，世融公司支付完毕案涉工程价款后，海洲公司再配合海洲公司对案涉已完工程进行验收并提交相关工程验收资料，有助于督促双方履行各自义务，对双方更为公平。一审未妥善考虑此节，本院予以调整。

三、条文理解

（一）承包人拒不退场，发包人有权起诉承包人移交施工现场和施工资料

建设工程施工合同中途解除的情况下，部分承包人以发包人未付款为由一直占据项目现场不交付，通常会引发大规模的农民工闹事，给社会稳定造成不利影响；同时，承包人长期占据项目现场不交付，影响项目的建设进度和质量安全，会导致双方损失进一步扩大，不利于解决纠纷和减免损失。

同时，根据民法典的规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。发包人是工程项目的所有权人或合法占有人，在合同解除后，承包人拒不退场构成无权占有，发包人可基于物权保护请求权提起诉讼，要求承包人排除妨害、移交施工现场。

因此，本条赋予发包人请求法院要求承包人及时退场并移交施工资料的权利。

（二）承包人退场前可申请证据保全

《民事诉讼法》第84条规定：“在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，当事人可以在诉讼过程中向人民法院申请保全证据，人民法院也可以主动采取保全措施。

因情况紧急，在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，利害关系人可以在提起诉讼或者申请仲裁前向证据所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请保全证据。

证据保全的其他程序，参照适用本法第九章保全的有关规定。”

承包人中途退场的情形下，若发包人与承包人无法就已完工程达成一致，无法划分已完工程施工界面的，若承包人退场后发包人委托的新承包人施工界面将原施工界面覆盖，承包人后续主张工程款将面临较大困难。因此，为了避免承包人退场后无法证明其施工界面，根据上述法律规定，在证据以后难以取得的情况下，承包人可以申请证据保全，以便明确施工界面，方便后续确认承包人施工的工程量和工程造价。

第十六条因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。

承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。

一、条文主旨

本条是关于建设工程质量不合格时发包人维权顺序的规定。

二、实务争议

建设工程施工质量不合格，发包人能否直接请求承包人承担修复费用，实务中存在不同的观点。

1、部分观点支持发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的主张。

最高人民法院（2018）最高法民终922号

裁判要旨：经查，案涉工程确存在质量问题且由日出康城公司组织人员进行了修复，虽然日出康城公司未履行通知义务，但是中建二局四公司不能据此否定其对施工工程的保修义务。一审法院对工程质量维修费用组织了鉴定，支持的维修费用为2584101.39元，其中中建二局四公司认可的维修费用为67947.05元，中建二局四公司有异议的维修费用为2516154.34元。该部分维修费用虽无中建二局四公司工作人员签字盖章确认，但有监理公司人员签字或盖章确认。综上，一审法院认定维修费用数额为2584101.39元并允许抵扣工程款，该认定并无不当，本院予以维持。

2、部分观点不支持发包人未通知承包人修复而直接请求判令承包人先行支付修复费用的主张。

（1）最高人民法院（2019）最高法民终164号

裁判要旨：故案涉工程质量合格的本证已经成立，九州华伟公司未能举示充分证据证明案涉工程存在质量问题，亦未在案涉《建设工程施工合同》解除后要求中建八局对工程进行修复。故九州华伟公司提出要求减少或拒付工程款的请求，缺少上引司法解释规定的前置条件，亦不足以作为对承包人要求支付工程款的抗辩依据。九州华伟公司以案涉工程存在质量问题为由要求减少工程价款的请求，系基于工程质量缺陷提出的请求，这是相对于本诉（请求支付工程款）的独立的诉讼请求，并非上引司法解释条款规定的就质量问题要求承包人进行修复的抗辩。并且，九州华伟公司的抗辩理由涉及质量缺陷责任认定和具体金额，需另行认定后才能在诉争工程款中进行抵扣。因此，一审法院以九州华伟公司未提出反诉为由未予准许其要求进行质量鉴定的请求，并未违反法定程序。九州华伟公司若认为中建八局承建的案涉工程存在质量问题，应当承担违约责任或者赔偿修理、返工、改建的合理费用等损失的，可以另行提起诉讼。

（2）最高人民法院（2020）最高法民终398号

裁判要旨：关于嘉丽开发公司另行委托施工单位维修费用1483658元问题。由于嘉丽开发公司未能提供充分证据证明其主张的具体维修项目通知过江苏建设公司现场工作人员维修而其拒绝维修，亦未举证证明维修区域属于江苏建设公司施工范围，故嘉丽开发公司的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。

三、条文理解

根据本条规定，因承包人原因导致工程质量不合格时，发包人应首先通知承包人修复，承包人拒绝修复或在合理期限未修复合格的，发包人可以要求承包人承担合理修复费用。

对于工程未竣工验收已交付或验收合格后已交付发生的质量问题，在发包人存在初步证据的情况下，应当赋予发包人可以直接要求承包人承担合理修复费用的权利，不必履行通知修复的手续。