动态与观点
近日，由恒都上海分所丁潇律师和刘永涛律师共同代理的酒店房屋租赁合同纠纷一案，经杭州市某区法院判决认定原告解约函不产生房屋租赁合同解除的法律效力，并驳回了原告除租金支付外的其他诉讼请求，杭州市中级法院予以维持，最终帮助客户维持了酒店物业的租赁权，为客户减少潜在经济损失逾千万元。本案系客户（承租方）未按约定支付部分租金导致相对方提出解除房屋租赁合同的纠纷，法院的裁判观点对同类案件的处理具有参考意义。
01案情摘要
2023年10月出租方与杭州芹禾公司（下称“芹禾公司”）签订《房屋租赁合同》，将位于杭州7000平方商业房屋（下称“案涉房屋”）出租给芹禾公司，每年租金逾五百万元。次日芹禾公司与杭州大陆公司（下称“大陆公司”）签订《房屋租赁合同》（下称“案涉合同”），将案涉房屋出租给大陆公司，同时约定大陆公司有权以该房屋设立酒管公司，之后再签订协议将案涉合同项下的权利义务概括转让给酒管公司。
在案涉合同签订后，酒管公司依约设立，除首期租金外，其余租金均由酒管公司直接向出租方支付，后酒管公司方发现芹禾公司上下两家租金存在一定差额，但在签订案涉合同时，芹禾公司未出示其与出租方的租赁合同，但曾口头承诺两份合同无租金差价，之后，酒管公司再未向芹禾公司支付过租金。
自2024年12月起芹禾公司多次发函催讨租金无果，2025年3月发送律师函，通知解除“案涉合同”，要求支付高额违约金。同年4月22日，芹禾公司向杭州某区法院起诉：1、确认案涉合同已解除；2、判令腾空并交还案涉房屋；3、判令支付租金并支付高额违约金；4、判令按日租金的三倍支付房屋占用费；5、判令酒管公司对前述债务承担连带责任。
在纠纷发生后，大陆公司和酒管公司在第一时间委托丁潇律师和刘永涛律师代理本案，经代理律师分析案情并准备应诉证据、答辩意见和反诉材料后，杭州市两级法院最终采纳了上述代理意见，驳回芹禾公司除租金支付外的其他诉讼请求。
律师函应否产生案涉合同解除的法律效力。代理律师明确指出，大陆公司不认可芹禾公司诉讼请求，酒管公司一直按约定向出租方支付租金，支付比例超过85%，未付比例不到15%，属轻微违约，未构成根本违约，案涉合同不应解除。
对此，法院认可代理律师的观点，认定大陆公司未构成根本违约，如允许芹禾公司任意行使解除权，可能会损害承租人的合法权益，造成不必要的损失，从公平和诚信的角度，应限制芹禾公司行使解除权，驳回芹禾公司第一项至第五项诉请（租金部分除外）；
第二，即使律师函产生合同解除的法律效力，代理律师指出，大陆公司亦不应支付1220万元的违约金，退一步来讲，该违约金远远超过芹禾公司的实际损失，芹禾公司亦未证明其实际损失，该金额远超当前司法实务中的违约金标准，故请求法院予以调低。因法院认定解除合同不成立，直接驳回；
第三，芹禾公司认为酒管公司与大陆公司的股东完全相同，且两公司的两股东系夫妻关系，代理律师明确指出，其并未供证据证明两公司之间存在财产混同，并且未损害债权人的利益，所以，该诉请无事实依据。由于法院认定解除合同不成立，直接驳回。
法院判决：
1、大陆公司向芹禾公司支付租金75万元；
2、驳回芹禾公司的其他诉讼请求；
3、驳回大陆公司的反诉请求；
在《九民纪要》发布之前，人民法院严格适用关于合同解除的相关法律规定，在认定合同应否按约定条件解除时，不注重区分轻微违约还是根本违约，只要符约定，即可判决解除。在《九民纪要》发布后，杭州市两级法院认定大陆公司属轻微违约，不影响合同目的的实现，所以，对芹禾公司关于确认合同解除的诉请不予支持，为客户减少了逾千万元的经济损失，客户得以继续经营该酒店物业，《九民纪要》第47条关于违约程度与合同解除的裁判规则，对处理租赁合同解除纠纷（特别是租赁期限较长、投资金额大的项目）提供了重要参考。
《九民纪要》第47条：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应审查违约方的违约程度是否显著，是否影响守约方合同目的的实现，并根据诚信原则确定应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，反之，则应依法予以支持。
本文所涉公司名称均为化名，案件信息已做脱敏处理，如有雷同，纯属巧合。
丁潇律师，法学学士，执业方向集中于民商事诉讼与执行、合同纠纷、公司法律顾问及涉税争议。曾作为主办律师为国内多家大型银行及金融机构提供法律服务，实战经验扎实，擅长处理规则边缘的棘手案件。
在劳动争议领域，多次代理员工一方应对国企、外企等不同性质企业，取得良好成效；在某股权交易合同纠纷中，通过深层次的证据挖掘和串联，成功还原法律事实，戳破了对方精心编织的谎言，达成诉讼目的；在校园欺凌案件中，突破精神损害鉴定难的问题，为受害人争取到超额赔偿；在商品房违约案件中，成功突破地产商违约并叠加政策限制所造成的过户困难，成功帮助当事人取得核心利益。同时妥善处理多起建设工程合同纠纷难题，始终以客户核心利益为导向。秉持专业操守，力求提供务实、周全的法律支持。
刘永涛律师曾担任全球知名酒店管理集团（华住酒店集团）的专职法律顾问，具有大型外商投资集团公司（境外上市公司）及律师事务所的双重工作背景，从事法律工作超过十八年（执业超过十五年），在处理公司酒店业务及房屋租赁等方面积累了丰富的实战经验。
在争议处理方案，刘律师专注于公司与股东纠纷、租赁合同纠纷（包括但不限于各类型房屋租赁、脚手架等建筑设备租赁）、酒店合同纠纷等。
在并购方面，刘律师精通酒店、长短租公寓、健身房、商场等方面法律法规及政策，能够根据每个项目的不同特点提出最佳的解决方案。
刘律师主要服务的客户，包括但不限于阿里巴巴、盒马鲜生、乐刻健身、华住酒店集团、城家公寓、房东东等。
