动态与观点
引言
在某房屋租赁合同纠纷中，被告2012年在与第三人订立一年期的租赁合同之后，违反约定与原告签订四年期的租赁合同。前合同因涉案物业未办理消防审批等问题，被告与第三人2013年协商解除，但原告的次承租人用时三年才清退完毕，原告与被告就后合同的解除时间产生争议。双方2015年分别就合同无效、解除提起诉讼后撤诉，原告2017年重新提起诉讼，请求确认合同于2013年解除并返还价款。一审、二审均认定2015年原告起诉、被告反诉构成以诉讼方式表达解除合意，涉案合同于2015年被告反诉之日协商解除。但一审法院认为租金和管理费应当计算至2013年前合同协商解除之日，二审法院认为租金和管理费应当计算至2015年被告反诉之日，将一审判决被告返还押金及预付款约350万元改判为原告支付租金及管理费约190万元。
一、民法典规则变化速览
《民法典》和本案相关的规则演进有三：
第一，该案引起纠纷的原因在于原告合同解除时没有做出清晰的意思表示。规则方面，原《合同法》第九十六条虽然已经确立了通知及到达生效的基本规则，但未明确规定当事人未通知对方而直接起诉解除合同时，合同解除的时间点。《民法典》明确了以诉讼方式解除合同的规则，第五百六十五条第二款填补了原《合同法》的这项空白，明确规定当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。
规则欠缺之下，造成两审法院将法定解除拟制为协商解除，并且将解除时间认定为被告反诉之日，而非被告反诉的起诉状副本送达原告之日。
进一步地，针对该案中原被告起诉主张合同解除之后撤诉，原告另行起诉主张解除合同的情形，原《合同法》及相关司法解释并无明确的规定。民法典生效后，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》第五十四条对此做出了专门规定，明确在此情况下，人民法院经审理支持解除主张的，合同自再次起诉的起诉状副本送达对方时解除。即在民法典的规则下，涉案合同的解除之日为原告再诉时起诉状副本送达被告之日（2017年）。
第二，该案二审法院为了解决一审法院认定的合同解除日与租金、管理费止算日不同的矛盾，根据原《合同法》第二百三十六条的规定，认为租赁期间届满，承租人继续使用，前合同成为不定期合同。针对转租期限超过承租人剩余租赁期限的问题，《民法典》第七百一十七条明确规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”该案中第三人对被告的转租行为未提出异议，视为同意转租。因此在民法典的规则下，该案中的后合同并不因超过剩余租赁期限而当然无效。
第三，针对租赁物瑕疵导致合同解除的情形，原《合同法》规定了因不可抗力、一方违约等导致合同目的不能实现时的法定解除权，但未专门针对租赁物自身存在违法情形致使无法使用的情况设置解除条款。《民法典》第七百二十四条新增了非因承租人原因致使租赁物无法使用时承租人的法定解除权，明确列举“租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”时，承租人可以解除合同。
二、最新司法解释
《民法典》相关司法解释中有两点需要引起关注：
第一，通知解除的前期是一方享有解除权。原《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”实践中，部分当事人利用该条文文义上的模糊性，在不享有解除权的情况下发出通知，试图通过对方未在异议期内起诉来“锁定”解除效果。对此，《合同法》解释二创设了三个月的异议期制度，在当事人没有约定异议期间时，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。由此引发争议：若通知方并无解除权，对方因未在三个月内起诉而丧失异议权，是否意味着合同被“无权利基础的通知”解除？
针对该问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第五十三条规定：“当事人一方以通知方式解除合同，并以对方未在约定的异议期限或者其他合理期限内提出异议为由主张合同已经解除的，人民法院应当对其是否享有法律规定或者合同约定的解除权进行审查。经审查，享有解除权的，合同自通知到达对方时解除；不享有解除权的，不发生合同解除的效力。” 从根本上改变了旧法框架下的实践逻辑，明确要求法院在确认解除行为效力时，必须审查通知方是否享有解除权，而非仅以对方是否在异议期内起诉为判断标准。这意味着，即便对方未在三个月内提出异议，若通知方本无解除权，合同仍不解除。这一调整有效防止了“无权利基础的通知”架空合同稳定性。
综上，在旧法框架下，对方当事人在收到解除通知后，若未在约定或三个月的异议期内提起诉讼或仲裁，将面临丧失异议权的风险，即便通知方并无解除权。这一规则在实践中导致部分当事人滥用通知解除制度，以“先发通知、等待对方逾期”的方式试图强行解除合同。《民法典》及新司法解释将审查重点从对方是否及时异议，转向通知方是否享有解除权，从根本上改变了旧法框架下的风险分配。这意味着，对方当事人即便未在合理期限内提出异议，也不会因此丧失主张合同未解除的权利。通知方若无法证明其享有法定或约定的解除权，通知行为自始无效。这一变化显著加强了对合同稳定性的保护，降低了当事人因程序疏忽而丧失实体权利的风险。
第二，旧法《合同法》第九十六条仅规定了通知解除一种方式，对于当事人直接起诉主张解除是否产生通知效力，实践中存在不同观点。部分法院认为，起诉状副本的送达可视为通知，合同自送达时解除；另有观点认为，诉讼方式不能替代通知，当事人仍需另行发送解除通知。《民法典》第五百六十五条第二款明确统一了规则，允许当事人不事先通知而直接起诉或申请仲裁，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。进一步地，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。” 该条文明确了新规则具有溯及力，统一了新旧法衔接期间的适用标准。
三、实务操作：合同解除合规建议
单方解除合同以通知为生效前提。通知是单方行使解除权的法定程序要件，当事人单方行使合同解除权时，通知是法定的必经程序，未履行通知义务的解除行为不发生法律效力。《民法典》第五百六十五条的立法本意在于保障合同关系的稳定性与对方的知情权，避免一方以默示或消极行为变相解除合同，给对方造成突袭性损害。通知的形式法律未作严格限定，书面、口头、电子邮件、即时通讯等方式均可，但需满足“到达对方”这一客观标准。实践中，若解除方仅以内部决议、单方声明或向第三方表达解除意愿，而未将解除意思送达对方，该解除行为不产生法律效力，合同关系继续存续。
当存在双方矛盾激化、通知难以有效送达或对方可能转移财产等情形，当事人可以不事先通知，直接通过诉讼或仲裁方式主张解除合同。此时无需另行发送解除通知，司法文书的送达即产生通知的效力。但需注意，此路径下解除的生效时点晚于自行通知，以副本送达日为准，而非起诉或申请仲裁之日。
需要特别留意的是，无论是基于合同约定的解除权还是法律规定的解除权，单方行使时均需履行通知义务。实践中，部分当事人认为合同约定的解除条件成就时，合同即自动解除，无需另行通知。这一认识存在误区。《民法典》第五百六十五条并非仅针对约定解除或者法定解除，两种解除方式均适用单解方的通知义务及到达生效规则。即便合同中约定“一方违约时合同自动解除”，该约定也不能免除解除方的通知义务，因为解除行为仍需通过意思表示外化，使对方得以知晓并采取相应措施。
司法实践中，若解除方未发出通知，但对方知晓解除事由后未提出异议，甚至配合办理结算、返还财产等，部分法院倾向于认定双方已就解除达成合意，解除行为有效。但这一规则并非普遍适用，取决于个案中对方行为的明确性与一致性。若对方仅保持沉默或未明确表态，不能当然推定其同意解除。
四、结语
该案原告在合同解除事由出现后，迟迟未发出有效的解除通知，致使合同长期处于不稳定状态，最终导致巨额经济损失。民事主体从事民事活动，不仅需要依据明确的实体权利，在关键时间点，必须根据法律规定作出有效的意思表示，否则可能导致实体权利无法实现。
王召峰律师曾就职于华为技术有限公司，具备深厚的技术功底和丰富的法律实务经验，主要从事民商事争议解决、知识产权诉讼业务。
王召峰律师专注于合同法、知识产权法的研究，尤其是对商业秘密法有深入研究。在民商事领域，承办过数起疑难合同纠纷案件，为多家科技企业提供法律顾问服务。在知识产权权领域，办理过多起侵犯专利权、侵犯商业秘密纠纷案件。
